Ostatnie lata upłynęły w Polsce pod znakiem ciągłych wzrostów cen mieszkań i domów. Do tak astronomicznych kosztów cen nieruchomości doprowadził rekordowy popyt na domy i mieszkania na kredyt napędzany przez najniższe w historii stopy procentowe w dobie pandemii, a kolejnymi winowajcami okazały się również galopująca inflacja, coraz wyższe koszty materiałów i usług budowalnych budowlanych, a także rosnące zainteresowanie kupnem nieruchomości za gotówkę, w celach inwestycyjnych.
Teraz jednak ochłodzenie na rynku nieruchomości jest już dostrzegalne gołym okiem. Popyt na nowe mieszkania znacznie zmalał, przez co deweloperzy po raz pierwszy od lat zostali zmuszeni do obniżania ceny. Z czego wynika spadek sprzedaży mieszkań? Jak to zjawisko prezentuje się w liczbach? Przekonamy się poniżej:
Drastyczny spadek sprzedaży nowych mieszkań w największych miastach 
W drugim kwartale 2022 roku na sześciu największych rynkach nieruchomości w Polsce – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – deweloperom udało się sprzedać łącznie zaledwie 9200 mieszkań.
To 11% mniej, niż w pierwszym kwartale roku i aż o 53% mniej, niż w analogicznym okresie 2021 roku. Co więcej, nawet w przypadku największych deweloperów notowanych na giełdzie, sprzedaż mieszkań w drugim kwartale spadła aż o 43% w ujęciu rocznym.
Liczba nowych mieszkań w ofercie deweloperów zaskakująco wysoka
Co ciekawe, w drugim kwartale 2022 na rynku ogółem zmniejszyła się transparentność wzajemnych relacji popytu, podaży i kształtowania się cen. Wynika to z tego, że deweloperzy starali się pod koniec czerwca wprowadzić do oferty jak najwięcej mieszkań. Nawet takich, które jeszcze nie są faktycznie przeznaczone na sprzedaż.
Te ostatnie inwestycje pojawiły się w ofercie głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana na zasadach sprzed 1 lipca – czyli bez konieczności spełnienia wymogów nowej ustawy deweloperskiej, która ewidentnie wprowadza sporo korzystnych zmian dla nabywców nieruchomości.
Natomiast deweloperzy mają jednoznacznie negatywną opinię na jej temat. W rzeczywistości te – wprowadzone do oferty w pośpiechu i niejako sztucznie, by nie kwalifikowały się do zastosowania nowej ustawy – mieszkania pojawią się zapewne w sprzedaży albo w końcówce roku, albo nawet w pierwszych kwartałach przyszłego roku.
Tym samym liczba mieszkań, których sprzedaż formalnie rozpoczęto w II kwartale była bardzo wysoka – ponad 19 tysięcy. Ale w rzeczywistości tylko około 11 500 z nich można traktować jako prawdziwą nową podaż.
Dlaczego popyt na mieszkania maleje? 
Główną przyczyną spadku sprzedaży mieszkań jest oczywiście dotkliwa seria podwyżek stóp procentowych. Oddziałuje ona na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne.
Sytuację pogorszyły również nowe, niekorzystne dla kredytobiorców zasady wyliczania tej zdolności przez banki, wprowadzone w kwietniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie na kredyt na własne potrzeby. W efekcie, liczba chętnych na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego ma w 2022 roku spaść aż o 66%.
Ponadto, zmusza ona także coraz większą część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, które mają wejść w życie 29 lipca.
Co więcej, rekordowa, przekraczająca już 15,5% w ujęciu rocznym, inflacja dotkliwie wpływa na wzrost kosztów życia, co również znacząco pogarsza sytuację finansową Polaków.
