Wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką. Zazwyczaj mieszkanie z rynku wtórnego ma już założoną księgę wieczystą, w której można sprawdzić, czy dług, którym jest obciążona nieruchomość, nie przekracza jej wartości.
Jak wygląda proces zakupu mieszkania z hipoteką? Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Czy rzeczywiście warto ryzykować taki zakup? Przekonamy się poniżej:
Spis treści
Nieruchomość z hipoteką – o co chodzi? 
Kredyt hipoteczny to nic innego jak długoterminowy kredyt bankowy, zabezpieczony hipoteką, ustanowioną na rzecz banku kredytującego na podstawie prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności nieruchomości.
W Polsce hipoteki to różnego rodzaju kredyty pobierane na podstawie wpisów w księdze wieczystej w dziale IV. Kredyty hipoteczne obejmują: kredyty mieszkaniowe, kredyty budowlane, kredyty konsolidacyjne oraz pożyczki hipoteczne.
Hipoteka wiąże wierzyciela z nieruchomością do momentu uzyskania należnych środków. Jednak w żaden sposób nie ogranicza sprzedaży nieruchomości, właściciel ma do tego prawo.
Na rynku wtórnym możemy szukać domów lub mieszkań dopasowanych do naszych potrzeb. Z reguły każda z nieruchomości ma księgę wieczystą. Co się w niej kryje? Warto pamiętać, każda jej część jest ważna i każda część powinna być przeanalizowana.
Informacje o obciążeniu kredytem hipotecznym znajdują się w dziale IV. Przede wszystkim, sprzedawca nieruchomości powinien okazać nam wszelkie informacje o zadłużeniu. Wówczas przekonamy się, czy kwota zadłużenia nieruchomości nie przekracza jej wartości.
Zakup domu lub mieszkania obciążonego hipoteką na kredyt
Kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, stajemy się także odpowiedzialni za dług, który na niej ciąży. Z tego powodu, nabywając nieruchomość z kredytem hipotecznym konieczne jest dodanie promesy banku.
Promesa powinna wskazywać aktualne zadłużenie, numer konta do spłaty oraz informację, że bank zwolni hipotekę po całkowitym spłaceniu długu. Część banków wymaga także, aby zawrzeć w niej informacje, że nieruchomość nie gwarantuje żadnego innego zadłużenia wobec banku.
Promesa jest ważna 30 dni, co oznacza, że w tym czasie strony transakcji powinny dopełnić wszystkich formalności.
Pierwsza opcja 
Jak następnie przebiega uruchomienie kredytu na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką? W większości przypadków decyzję podejmuje tutaj sam bank. Pierwsza kwota jest przelewana na konto, na które spłacana jest pożyczka. Po spłacie długu bank sprzedającego pozwala na wykreślenie hipoteki.
Po odnotowaniu dostarczenia opłaconego wniosku o wykreślenie hipoteki, bank kupującego wyda kolejną transzę kredytu na konto wskazane przez sprzedającego. W niektórych przypadkach zdarza się, że kolejna transza kredytu może zostać wydana dopiero po otrzymaniu zawiadomienia z wydziału ksiąg wieczystych, które udokumentuje zniesienie obciążenia hipotecznego.
Druga opcja
Co ciekawe, istnieje jeszcze drugi wariant. Jest nim jednorazowe uruchomienie kredytu, jednak za pomocą dwóch przelewów. W takim przypadku pierwsza część pożyczki zostaje przelana na całość zadłużenia, a druga część zostaje przelana na konto wskazane przez sprzedającego.
Umowa kredytu będzie zawierała wówczas obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie wypisów z księgi wieczystej potwierdzających wykreślenie hipoteki.
Kupno nieruchomości z hipoteką za gotówkę
Jeżeli kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką za gotówkę, kwestie rozliczenia musimy ustalić ze sprzedającym. W takim wypadku zawsze warto poprosić sprzedającego o promesę, która zawiera numer konta do spłaty, a także informacje o obecnym zadłużeniu i adnotacją, że po spłacie kredytu bank wykreśli hipotekę.
W takim przypadku najbezpieczniej jest ustalić, że dojdzie do wypłaty środków w dwóch transzach. W takim wariancie drugą część kwoty sprzedający otrzymuje po udokumentowaniu, że pozbył się on kredytu, bank wykreślił hipotekę a wniosek o wykreślenie hipoteki został opłacony i złożony w sądzie.
Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką i kupić nową nieruchomość?
Warto również wiedzieć, że istnieje także możliwość sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i kupna nowego mieszkania. W takiej sytuacji warto jednak postarać się, aby cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką mogła nie tylko spłacić kredyt, ale także pokryć koszty związane z zakupem nowego lokalu. 
W innej sytuacji będziemy musieli zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny. Wtedy najlepiej sprzedać stare mieszkanie za cenę, która może sfinansować wkład własny do nowego kredytu. Co ważne, procedury związane z załatwianiem nowego kredytu można załatwiać w tym samym czasie, co kwestie finalne sprzedaży mieszkania.
We wniosku o kredyt należy wtedy wskazać, że nasze poprzednie zobowiązanie zostanie spłacone przed startem nowego kredytu. Ponadto, do banku można dostarczyć przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, która wskaże termin spłaty kredytu.
Czy zatem przy kupnie nieruchomości z hipoteką jest się czego obawiać?
Kupno domu lub mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym bardzo często budzi jednoznacznie negatywne emocje. Niektórzy nawet z góry odrzucają takie oferty sprzedaży. Z reguły inwestorzy obawiają się zakupu takich nieruchomości, gdyż mieszkanie – jako składnik majątku sprzedającego – może podlegać egzekucji.
W przypadku, gdy w księdze wieczystej danej nieruchomości znajduje się wpis dotyczący hipoteki, należy mieć na uwadze, że w celu, który określony jest w Art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Artykuł ten mówi więc o sytuacji, w której w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką nabywca staje się dłużnikiem i od tej pory to na nim ciąży obowiązek spłaty długu, który określony jest we wpisie hipotecznym. Jeżeli bowiem dłużnik nie spłaci wierzyciela, ten będzie mógł zaspokoić się z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej obecnym właścicielem.
W praktyce jednak zakup nieruchomości z hipoteką nie jest obciążony w zasadzie żadnym ryzykiem, o ile uprzednio upewnimy się, że od strony prawnej wszystko jest w porządku. Mało tego – jak już zostało wyjaśnione, na taką nieruchomość także możemy zaciągnąć kredyt.
Na co zwrócić szczególną uwagę przy podejmowaniu decyzji zakupowej? 
Aby bezpiecznie kupić taką nieruchomość, przede wszystkim należy najpierw przeanalizować jej księgę wieczystą. Szczególnym zainteresowaniem obejmijmy dział III oraz IV.
Dział trzeci powinien być całkowicie pusty. Jest to miejsce na wpisanie ograniczeń dla lokalu (w tym choćby wszczęcia egzekucji komorniczej). Jeśli podczas przeglądania księgi zauważymy takie zapisy, wówczas rozsądnie będzie odstąpić od zakupu mieszkania.
W dziale czwartym, jak już zostało wspomniane, znajdziemy dane banku udzielającego kredyt, a także wysokość zadłużenia hipotecznego. Następnie wystarczy, że sprzedający uzyska od banku promesę. Musi ona zawierać oświadczenie banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na które trzeba dokonać wpłaty.
Następnie pozostaje już tylko wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Na koniec, gdy już mamy pewność, że wierzytelność została spłacona, warto do sporządzonej umowy dodać zapis mówiący o tym, że dotychczasowy właściciel oświadcza, iż dana nieruchomość nie jest zadłużona.
W przypadku, gdyby jednak okazało się to nieprawdą, będzie on ponosił odpowiedzialność cywilną względem nas. Jak to mówią – przezorny zawsze ubezpieczony. Gdy rzetelnie spełnimy powyższe warunki, zakup mieszkania obciążonego hipoteką okaże się w pełni bezpieczny.
Nieruchomości obciążone hipoteką częściej stanowią okazje inwestycyjne?
Na koniec, warto dodać, że nieruchomości obciążone hipoteką często są oferowane po okazyjnych cenach. 
Powód tutaj jest prosty – ich dotychczasowi właściciele zaczynają mieć problemy z terminową spłatą rat kredytu, dlatego ostatecznie są oni niejako zmuszani do jak najszybszej sprzedaży swojej nieruchomości.
