Służebność – czym jest i na czym polega

497

Gdy kupujemy nieruchomość, może okazać się, że nie mamy do niej bezpośredniego dostępu z drogi publicznej, ponieważ otaczają ją inne działki. Czy w takiej sytuacji wolno nam przejeżdżać przez cudzą posiadłość, żeby dostać się do swojej? Aby móc przechodzić przez działkę sąsiada czy korzystać z urządzeń, które doprowadzają do niej media, konieczne będzie ustanowienie służebności. Czym dokładnie ona jest? Jakie są jej rodzaje? Jakie uprawnienia przysługują z tytułu służebności? Jak ją ustanowić? Na te wszystkie pytania odpowiedzi zostaną udzielone poniżej:

Służebność – co to jest?

Służebność to prawo innej osoby do określonego korzystania z nieruchomości stanowiącej własność kogoś innego. Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, ustanowionych na cudzej nieruchomości, które zapewniają uprawnionemu określone uprawnienia związane z nieruchomością obciążoną. Stanowią tym samym ograniczenie w wykonywaniu własności nieruchomości celem umożliwienia lub zagwarantowania prawidłowego korzystania z innej, sąsiedniej nieruchomości albo celem zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb.

Służebność została uregulowana w Kodeksie Cywilnym w artykułach 285–305 oraz jako ograniczone prawo rzeczowe w artykułach 244–251.

Służebność – rodzaje

Wiemy już co to służebność, przejdźmy więc do jej rodzajów. Przepisy prawa przewidują możliwość ustanowienia służebności:

  • Gruntowej
  • Osobistej
  • Przesyłu

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej. Może polegać na służebności przejazdu lub przechodu przez nieruchomość, lecz także choćby czerpaniu wody, przeprowadzeniu wodociągu czy korzystaniu z ogródka przydomowego. Treść służebności gruntowej opisana została w artykule 285 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość (nieruchomość obciążona) można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem polegającym na tym, że:

  • Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej
  • Właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań
  • Właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności

Służebność osobista

Artykuł 296 Kodeksu Cywilnego przewiduje natomiast możliwość ustanawiania służebności osobistych, polegających na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Różnica polega zatem na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz określonej osoby, a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że wraz ze śmiercią uprawnionego wygasa obciążenie nieruchomości. Służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inny podmiot. Typowym przykładem służebności osobistej jest służebność dożywotniego zamieszkiwania.

Służebność przesyłu

Trzecim rodzajem jest służebność przesyłu polegająca na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią, prawem polegającym na tym, że może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu ustanawiana jest na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, którego własnością stają się urządzenia przesyłające prąd, gaz czy wodę wraz z ich przyłączeniem do sieci. Treścią tego prawa jest najczęściej możliwość korzystania z urządzeń i dostęp do nich w celu naprawy czy konserwacji.

Kodeks Cywilny zawiera również przepisy o służebności drogi koniecznej (art. 145) oraz służebności budynkowej (art. 151). Nie są to jednak odrębne rodzaje służebności, gdyż służebność drogi koniecznej jest ustanawiana jako służebność gruntowa lub osobista, a budynkowa jako rodzaj służebności gruntowej.

Służebność – jak ustanowić?

Służebność można nabyć na podstawie:

  • Umowy
  • Orzeczenia sądowego
  • Decyzji administracyjnej
  • Zasiedzenia

Umowa służebności

Podstawowym i najprostszym sposobem ustanowienia służebności jest umowa. Z uwagi na treść artykułu 245 § 2 Kodeksu Cywilnego przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi przybrać formę aktu notarialnego. Forma oświadczenia drugiej strony umowy jest w zasadzie dowolna.

Do powstania służebności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, niemniej jednak przy jego braku prawo wynikające z tej służebności nie będzie podlegało ochronie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Służebności powinny zatem zostać wpisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

Dla powstania służebności nie wystarczy jednostronne oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej – konieczna jest umowa. Przy czym tylko oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi zostać złożone w formie aktu notarialnego, a druga strona umowy może wyrazić swoją wolę nawet w sposób dorozumiany.

W umowie o ustanowienie służebności należy określić nieruchomość władnącą i obciążoną oraz określić treść służebności, czyli zakres uprawnień właściciela nieruchomości władnącej. Uznaje się także, że do elementów konstrukcyjnych tego stosunku prawnego należy także wskazanie, czy służebność została ustanowiona odpłatnie czy nieodpłatnie.

Sądowe ustanowienie służebności

Innym sposobem ustanowienia służebności – odpowiednim, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia i umownie ukształtować wzajemnych praw i obowiązków – jest sądowe ustanowienie służebności. W trybie sądowym dochodzić można między innymi specyficznej służebności gruntowej – służebności drogi koniecznej.

Sprawy z tego zakresu na mocy art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego zostały przekazane do postępowania nieprocesowego. Od wniosku w tej sprawie pobiera się opłatę w wysokości 200 złotych. Wnioskodawca powinien w nim wykazać, że nieruchomość będąca jego własnością nie ma dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten jest nieodpowiedni. W postanowieniu uwzględniającym wniosek sąd oznacza szczegółowo nieruchomość władnącą, nieruchomość służebną oraz przebieg drogi w nawiązaniu do oznaczenia na mapie, a także rodzaj i zakres ustanowionej służebności. W analogicznym postępowaniu można dochodzić dostępu do określonych urządzeń i instalacji przesyłowych.

Ingerencja sądu może być konieczna również w innym specyficznym przypadku uregulowanym w art. 151 Kodeksu Cywilnego. Chodzi o sytuację, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Właściciel tego gruntu może bowiem żądać między innymi stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.

Przed sądem dochodzić można również wykonania umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności czy też umowy przedwstępnej. Sąd będzie wtedy orzekać o obowiązku złożenia przez drugą stronę oświadczenia woli, a samo orzeczenie zastąpi takie oświadczenie woli i będzie stanowić podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej.

Poprzez wywłaszczenie

Służebność może także powstać w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w artykule 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w drodze decyzji wywłaszczeniowej.

Zasiedzenie

Specyficznym sposobem powstania służebności jest jej zasiedzenie. W ten sposób może powstać jedynie służebność gruntowa i tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przesłanką zasiedzenia jest posiadanie służebności przez określony czas – w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, będzie to 20 lub 30 lat. Posiadanie służebności gruntowej należy rozumieć jako faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w taki sposób, który odpowiada określonej służebności gruntowej.

Służebność – kiedy wygasa?

Służebność wygasa w szczególności na skutek:

  • Upływu terminu określonego w umowie
  • Zrzeczenia się jej przez uprawnionego
  • Nabycia przez osobę, której przysługuje prawo służebności prawa własności nieruchomości – tzw. konfuzja praw
  • Niewykonywania służebności przez 10 lat
  • Zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

Warto pamiętać, iż służebność osobista wygasa najpóźniej przez śmierć uprawnionego.

Wynagrodzenie za służebność

Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 roku (sygn. V CKN 43/2000). Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności.

Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.

To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4% wartości nieruchomości obciążonej.
Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony.
Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe.

Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments