Kawa z Agentem to nowy cykl poświęcony tematyce rynku nieruchomości. Jeśli jesteś inwestorem lub po prostu ciekawi Cię rynek nieruchomości, a nie masz czasu przeglądać kilkunastu portali, aby być na bieżąco – to program właśnie dla Ciebie!
W kolejnym odcinku Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate porozmawiała z Wiktorem Kciukiem – radcą prawnym z Kancelarii Grzechowiak Kotiuk – Prawna Sfera Nieruchomości, o rynku pierwotnym w Polsce. Oto czego się dowiedzieliśmy:
Kawa z agentem
Czym zajmuje się Wiktor Kotiuk?
Wiktor Kotiuk głównie zajmuje się obsługą prawną rynku nieruchomości, branży deweloperskiej. Jego klientami są zarówno największe firmy deweloperskie w Polsce jak i mikroprzedsiębiorcy, ale także spółdzielnie mieszkaniowe, zarządcy, pośrednicy oraz podmioty i osoby, które chcą nabyć nieruchomość, a także uregulować jej stan prawny.
Jak wyglądał rynek pierwotny w ostatnich latach?
W ostatnich latach rynek pierwotny znajdował się w bardzo dobrej kondycji. Z roku na rok notowano duże wzrosty co najmniej od 2016. Najmocniejszymi latami były 2017 i 2021, kiedy na rynku pierwotnym sprzedawano ponad 70 tysięcy lokali.
W 2022 roku mamy natomiast bardzo duże spadki – rzędu 50% rok do roku.
Jak prezentują się marże deweloperów?
Marże nie są małe, jednak rynek deweloperski w naszym kraju jest bardzo zróżnicowany. Wszystko zależy tutaj od lokalizacji oraz klienta docelowego. W ostatnich latach, pomimo wzrostu cen, marże jednak się skurczyły.
Czy nadchodzi kryzys w branży budowlanej?
Może się tak zdarzyć. Ostatnie lata spowodowały bowiem, że na rynku brakowało firm budowlanych. Teraz to właśnie one najmocniej tracą na spadkach popytu na rynku nieruchomości. Firmy ogłaszają teraz, że mają wolne terminy i są w stanie realizować inwestycje – a w minionych latach takich ogłoszeń absolutnie nie było.
Czy ceny na rynku pierwotnym będą nadal rosnąć?
Nie ma żadnych obiektywnych czynników, które pozwalałyby przyjąć, że ceny na rynku pierwotnym spadną. Pomimo spadku sprzedaży, ceny cały czas będą szły w górę. Po prostu inwestycje zostaną wstrzymane, będzie budowane mniej mieszkań.
Zyskuje na tym oczywiście rynek najmu, ale i rynek wtórny, dlatego na rynku pierwotnym też ceny będą musiały nadal rosnąć. W efekcie mieszkanie na własność za jakiś czas stanie się luksusem, na który nie będzie mógł sobie pozwolić każdy obywatel, jak to ma miejsce na Zachodzie.
Czy deweloperzy zniechęcili się nową ustawą deweloperską do prowadzenia biznesu?
Na etapie prac sejmowych nad nową ustawą deweloperską, wielu deweloperów kończyło inwestycje i zamykało swoją działalność. Dziś natomiast dochodzi do optymalizacji prawnej inwestycji deweloperskich. Ustawa ta jest bowiem dość dziurawa, więc nie jest szczególnie skomplikowane, aby realizować inwestycje bez korzystania z niej.
W zasadzie wystarczy już przejść ze sprzedaży konsumenckiej na instytucjonalną. W efekcie, przepisy te, zamiast zapewnić ochronę nabywcom, zaczęły się jej pozbawiać. Dotychczasowa ustawa była bowiem niskokosztowa, a obecna zupełnie zmieniła tę sytuację.
Jak Wiktor Kotiuk widzi przyszłość rynku pierwotnego?
Najbliższe lata na rynku pierwotnym będą naprawdę ciężkie, ponieważ wszystko będzie bardzo drożało. Spadek podaży będzie bowiem wywoływał wzrosty cen nieruchomości oraz coraz droższe czynsze najmu.
Na dodatek, w Europę uderzy kryzys energetyczny, który może przerodzić się w kryzys gospodarczy. Dlatego sytuacja na rynku pierwotnym – zarówno ze strony konsumentów, jak i deweloperów, będzie naprawdę trudna.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ono poniżej.
