Jak optymalizować projekty deweloperskie oraz na co zwrócić szczególną uwagę podczas inwestycji? Czy to są dobre czasy na rozpoczynanie projektów? Jaka jest przyszłość inwestycji na wynajem?
Na te tematy, w 52. odcinku emitowanego na kanale Portfel Polaka programu RTG Nieruchomości Michał Ławiński – business development manager w Osady Poli porozmawiał z Robertem Kieresiem – z Rozsądnych Braci.
Kim jest Robert Kiereś?
Robert Kiereś jest inwestorem na rynku nieruchomości i deweloperem.
Swoją działalność deweloperską zaczął, wraz ze swoim bratem, w 2001 roku. Dziś działa on zarówno w nieruchomościach, jak i w branżach niezwiązanych z tym sektorem.
Kim są Rozsądni Bracia?
Początkowo Robert Kiereś i jego dwaj bracia działali oddzielnie, w trzech niezależnych firmach. Pewnego dnia, jeden z nich poszedł na prosty zabieg, który miał bardzo skomplikowane komplikacje zdrowotne, musiał się od nowa nauczyć chodzić.
W efekcie, Robert Kiereś zrozumiał jak ważne są dochody pasywne, a także doszedł do wniosku, że warto połączyć swoje siły i prowadzić firmę wspólnie w całą trójkę. Ponadto, do operacyjnego działania postanowili oni powołać osobę z zewnątrz, która wcześniej nie miała do czynienia z inwestycjami deweloperskimi.
Dziś firma ta bardzo dobrze działa, a bracia cały czas jej przewodzą, szczegółowo optymalizując każdy projekt na etapie koncepcji. W międzyczasie zaczęli oni również prowadzić bloga z poradami dotyczącymi inwestycji deweloperskich.
Następnie zaczęli oni także prowadzić szkolenia deweloperskie oraz szkolenia z budynków na wynajem.
Jaka jest bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości?
W ostatnim czasie na rynku nastąpiło ożywienie – zarówno w kwestii popytu, jak i samych inwestycji deweloperskich.
Ożywienie to wynika z tego, że ma wejść nowy program rządowy – Bezpieczny Kredyt 2%. Inwestorzy spodziewają się bowiem, że po wejściu w życie tego programu, ceny nieruchomości wystrzelą, więc już dziś podejmują oni inwestycje zakupowe za gotówkę.
W całym kraju własność mieszkań będzie natomiast stopniowo tracić na znaczeniu. Oznacza to, że młodym ludziom coraz trudniej będzie zakupić mieszkanie, a wynajem będzie zyskiwać na popularności. wszystko z powodu coraz bardziej restrykcyjnych obostrzeń dotyczących wkładu własnego.
Ponadto, Polacy nie mają dziś odpowiedniej zdolności kredytowej. Po trzecie, cykl gwałtownych podwyżek stóp procentowych wywołał w naszym kraju lęk przed zadłużaniem się.
Na dodatek rosną koszty budowy nowych nieruchomości, ze względów ekologicznych i wymogów związanych z ochroną środowiska, stawianie nowych budynków staje się coraz droższe, aby było zeroemisyjne.
W konsekwencji, w perspektywie 10-15 lat posiadanie mieszkania na własność będzie ewenementem wśród młodych ludzi w polskim społeczeństwie. Jedynym wyjściem będzie wynajem.
Bezpieczny kredyt 2% – co to oznacza dla deweloperów?
Bezpieczny kredyt 2% to segment niewielkich i stosunkowo tanich mieszkań. To najpopularniejszy segment rynku mieszkaniowego. Na dodatek takie inwestycje są stosunkowo łatwe do zrealizowania pod kątem technicznym.
Czy warto rozpoczynać inwestycje deweloperskie właśnie teraz?
Pierwsza inwestycja deweloperska absolutnie nie powinna być przypadkowa. Przede wszystkim trzeba dziś poszukać dobrej nieruchomości pod taką inwestycję. Bardzo dużo działek się teraz pojawia na rynku, ponieważ liczni deweloperzy nie byli w stanie zrealizować swoich inwestycji.
Ponadto, dziś w większości przypadków istnieje możliwość negocjacji cen, a nawet negocjacji warunków zakupu. Z tego powodu mamy obecnie bardzo dobry moment, aby znaleźć sobie odpowiednią inwestycję deweloperską i przygotować się do jej prowadzenia.
Z wystartowaniem z inwestycją, warto natomiast się wstrzymać i obserwować rynek. Wszystko zależy tutaj od segmentu rynku, dlatego najlepiej reagować dynamicznie.
Inwestycja deweloperska na sprzedaż, a inwestycja deweloperska pod wynajem. Jaka jest różnica?
Przede wszystkim, przy inwestycji na sprzedaż, celem jest zarobienie jak najwięcej kapitału w jak najkrótszym czasie.
W przypadku inwestycji pod wynajem naszym zadaniem jest uruchomienie dochodu pasywnego. Tutaj wystarczy tylko wszystko odpowiednio ustawić wszystko w procesie pracy nad inwestycją – później staje się ona całkowicie pasywnym dochodem.
Pod kątem technicznym, budynek pod sprzedaż jest zaś zupełnie inaczej optymalizowany niż nieruchomość pod wynajem. Okazuje się bowiem, że liczne inwestycje pod sprzedaż mogą okazać się nierentowne, dlatego każdy projekt należy bardzo dokładnie przeanalizować. Jeśli zatem przy inwestycji na sprzedaż mamy dość niewielki prognozowany zysk w stosunku do kosztów budowy, to w ogóle nie warto wchodzić w taki proces inwestycyjny.
W przypadku wynajmu najważniejsza jest docelowa płynność z czynszów. Jeżeli nie osiągniemy ich odpowiedniego poziomu, trudno będzie nam sfinansować taką inwestycję z zyskiem. Z tego powodu należy znaleźć balans między odpowiednim wyglądem budynku, jak i funkcjonalnością oraz kosztami całej inwestycji.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całą rozmową, znajduje się ona poniżej.
