Zakup wymarzonej nieruchomości to poważna inwestycja i duże wyzwanie dla kupującego. Zdarza się, że po czasie wychodzą na jaw wady, o których konsument nie wiedział w momencie zawierania transakcji. Na szczęście prawo chroni kupujących i oferuje rozwiązania, które pomagają zabezpieczyć się przed skutkami niekorzystnych umów.
Takim instrumentem prawnym jest właśnie rękojmia za wady fizyczne nieruchomości. Wydaje się, że w teorii jest to instytucja dobrze znana nabywcom. Mało jednak osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym, pragnącym skorzystać z rękojmi po ujawnieniu wad fizycznych nabytej nieruchomości. W praktyce jednak, to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek.
Na czym polega więc rękojmia za wady fizyczne nieruchomości? Czym różni się ona od gwarancji? Jaki jest jej okres ważności? Wszystkie najważniejsze informacje dotyczące rękojmi za wady fizyczne nieruchomości zostaną zaprezentowane poniżej:
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – podstawowe informacje
Czym jest rękojmia?
Prawo rękojmi reguluje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Wynika z niej, że rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego wobec kupującego za wady fizyczne i prawne sprzedanego towaru. Przepisy mają zastosowanie wobec każdej transakcji sprzedaży – od artykułów spożywczych, zabawek i elektroniki po nieruchomości. Ustawodawca podpowiada przy tym, jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:
- Nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia
- Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego
- Nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia
- Został kupującemu wydany w stanie niezupełnym.
Czym jest nieruchomość?
Zanim przejdziemy do szczegółowych kwestii związanych z rękojmią, warto wyjaśnić pojęcie samej nieruchomości. Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 Kodeksu cywilnego), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Warto również wskazać na tak zwane części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Tym samym rękojmię za wady fizyczne nieruchomości można stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu.
Wady fizyczne nieruchomości 
Co możemy zatem uznać za wady fizyczne nieruchomości, na które obowiązuje rękojmia? Zaliczają się do nich następujące przypadki:
- Zły stan techniczny lokalu (nieszczelne instalacje wodno-kanalizacyjne, wadliwa instalacja elektryczna, nieszczelności dachu, wadliwy system grzewczy)
- Mniejszy metraż niż wskazany w umowie
- Użycie gorszych materiałów wykończeniowych niż wskazane w umowie
- Inne niż wskazane w umowie przeznaczenie lokalu
- Pęknięcia konstrukcyjne budynku.
Szczególne przepisy dotyczące rękojmi za wady nieruchomości
Niezwykle istotny jest również fakt, że sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, co oznacza, że przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba korzystająca z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (dla przykładu – do powstania wady doprowadziły błędy przy budowie nieruchomości). Poza tym wyjątkiem, rękojmią nie są objęte żadne usterki powstałe w trakcie użytkowania nieruchomości.
Konsumenci mogą jednak skorzystać z domniemania istnienia wady, jeżeli została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim wypadku przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w powyższym terminie nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. To sprzedawca ma obowiązek tę kwestię ustalić, a jeżeli odmawia uznania roszczenia, dodatkowo udowodnić, że zgłoszona usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Rękojmia a gwarancja 
Warto zauważyć, że dziś deweloperzy coraz częściej udzielają gwarancji na mieszkanie. Rękojmia a gwarancja to dwa różne pojęcia, choć z tytułu obydwu nabywca mieszkania może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy uszkodzonej. Zapisy gwarancji stanowią natomiast dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami umowy, których zakres czy czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Taka umowa może zatem zawierać szczegółową listę usterek, które deweloper budowlany zgadza się naprawić na własny koszt.
Okres, na jaki zawierana jest wspomniana umowa, jest dowolny. Jeżeli nie został on określony w dokumencie, to przyjmuje się, że wynosi rok od daty odbioru technicznego mieszkania. Warto zapamiętać, że gwarancja a rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące instrumenty prawne. To zgłaszający decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Deweloper nie może pozbawić nabywcy prawa do rękojmi. A gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie obydwu stron.
Z pewnością warto sobie uświadomić, że zawsze można skorzystać z rękojmi. Nawet, jeśli powstanie wspomniana wyżej lista gwarancyjna, deweloper nie może wyprzeć się naprawy szkód z tytułu rękojmi. Często natomiast gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, które może obejmować naprawę drobnych błędów i wad. Warto również wiedzieć, że nieco inne są konsekwencje prawne zgłaszania wady w zależności od wyboru rękojmi a gwarancji.
Rękojmia na ogół jest znacznie korzystniejsza
Pierwszy sposób jest bowiem wyraźnie określony w przepisach. Deweloper nie może się zrzec rękojmi. Natomiast może być gwarantem, czyli ustalać warunki gwarancji. To kolejna różnica między rękojmią a gwarancją. Z powyższych powodów – co do zasady – pierwszy sposób jest lepszy, bowiem jest on odgórnie ustanowiony.
Z kolei gwarancję deweloper może ustalić tak, by była jak najkorzystniejsza dla niego. Często nabywcy mieszkań nie zdają sobie sprawy z tego, że lista gwarancyjna nie obejmuje wszystkiego, do czego naprawienia deweloper zmuszony jest z tytułu rękojmi. W praktyce więc, gwarancja a rękojmia to dwa bardzo różniące się od siebie pojęcia. I choć obydwie stanowią pewne zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest niemal zawsze zdecydowanie korzystniejsza.
Jak długo obowiązuje rękojmia za wady fizyczne nieruchomości?
Kupujący mieszkanie może korzystać z praw wynikających z tytułu rękojmi przez okres 5 lat. Co istotne, wspomniany termin liczy się od momentu odbioru technicznego mieszkania – mamy zatem 5 pełnych lat na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper ma w tym okresie obowiązek ich naprawienia. Warto pamiętać, że rękojmia obejmuje również wady części wspólnych budynku.
O zaobserwowanej usterce powinniśmy jednak zawsze powiadomić dewelopera niezwłocznie. Należy to zrobić na piśmie. Przepisy ustawy nakładają obowiązek poinformowania dewelopera w ciągu 1 miesiąca od wykrycia wady przez kupującego. W przypadku usługi na wykończenie mieszkania przez dewelopera prawo rękojmi przysługuje nam przez okres 2 lat od dnia wykonania tej usługi.
Prawa kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości 
Według przepisów, jeżeli nieruchomość ma wadę, kupujący może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba że deweloper usunie wadę. Kupującemu przysługuje również prawo, aby zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany mieszkania na wolne od wad. Albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Należy pamiętać, że przepisy prawa dotyczące rękojmi od dewelopera nakładają jasny obowiązek usunięcia oczywistych wad na własny koszt.
Innymi słowy, pierwszeństwo będzie miało zawsze usunięcie wady. Dopiero, gdy to okaże się niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, bądź zbyt kosztowne, aktywują się pozostałe roszczenia, czyli o obniżenie ceny, wymianę przedmiotu umowy albo odstąpienie od umowy. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy z deweloperem, jeżeli wada jest nieistotna. Warto pamiętać, że istotna wada, która pojawia się po raz kolejny po naprawieniu jej przez dewelopera, jest już jednak podstawą do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.
Czym jest wada istotna?
Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy za przedmiot umowy, nie jest ustawowo zdefiniowane. Co jednak bardzo ważne, w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. Wskazuje ono, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości. Mowa o takich przypadkach, jak:
- Uniemożliwianie normalnego korzystania z nieruchomości
- Brak prac naprawczych powoduje przyspieszoną degradację budynku
- Utrudnienie prawidłowego użytkowania zakupionej nieruchomości i obniżenie jej wartości.
Ocena istotności wady
Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 Kodeksu cywilnego decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym.
Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie – przydatności rzeczy do zwykłego użytku.
Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi całkowicie uniemożliwiać korzystania z nieruchomości. Niemniej, musi być to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość. Co do zasady, ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.
Prawo kupującego do odszkodowania
Warto również wiedzieć, że jeżeli nabywca skorzysta z któregokolwiek ze wskazanych roszczeń, to może również domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać:
- Wysokość szkody
- Przyczynę powstania szkody, którą można przypisać sprzedawcy
- Adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę a powstaniem szkody.
Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po sześciu latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi. W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok.
