Czym jest rachunek powierniczy? Ile kosztuje otwarcie? – rodzaje rachunków

Spektakularne upadki firm deweloperskich podczas poprzedniego globalnego kryzysu finansowego oraz problemy z odzyskaniem wpłaconych na ich rachunek środków na zakup wymarzonego mieszkania sprawiły, że w 2011 roku pojawiła się ustawa deweloperska. Jednym z jej głównych założeń było wdrożenie instytucji rachunku powierniczego, który musi otworzyć każdy deweloper, aby chronić pieniądze i prawa kupującego.

Jak działa i na czym polega rachunek powierniczy? Jakie mamy formy tej instytucji? Czy za to rozwiązanie, skoro jest obowiązkowe, klient musi płacić? Wszystkie najważniejsze informacje dotyczące rachunku powierniczego zostaną zaprezentowane poniżej:

Rachunek powierniczy – co to znaczy?

W Polsce rachunki powiernicze powstały po kryzysie wywołanym upadkiem banku Lehman Brothers. Wówczas to na całym świecie nastąpił wzrost awersji do ryzyka. Trend ten nie ominął także Polski. Polski sektor finansowy także musiał zmierzyć się z różnego rodzaju obostrzeniami, które zaostrzyły politykę kredytową. Władza chciała także ochronić interesy klientów firm deweloperskich, które wówczas przeżywały problemy finansowe, a kilka z nich nawet upadło.

Podstawa prawna

W 2011 roku wprowadzona została więc ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, która zdefiniowała rachunki powiernicze dla mieszkań. Idea ich powstania polega na tym, że rachunkiem powierniczym zarządza bank, który przelewa środki na konto dewelopera, dopiero po spełnieniu warunków, jakie zostały określone w umowie deweloperskiej.

Dzięki temu nabywcy kupujący “dziurę w ziemi”, czyli podpisujący umowę przedwstępną jeszcze na etapie budowy, mogą liczyć na ochronę swoich praw i pieniędzy. Pieniądze wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy otrzymamy bowiem z powrotem, jeśli deweloper ogłosi upadłość lub nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń.

Rachunek powierniczy dla konkretnej inwestycji otwiera więc w wybranym banku deweloper. Z ustawowej definicji wynika wprost, kiedy musi on to zrobić – gdy rozpocznie inwestycję budowlaną oraz proces sprzedaży mieszkań.

Rodzaje rachunków powierniczych

Ustawa deweloperska wprowadziła dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty i zamknięty. W obu przypadkach wypłatę pieniędzy z rachunku powierniczego uruchamia bank, ale te dwa typy rachunków dzieli jedna zasadnicza różnica.

Rachunek powierniczy otwarty

Rachunek powierniczy otwarty cechuje się tym, że wypłata środków następuje dopiero po zakończeniu wskazanego w umowie etapu prac. Wówczas to na miejsce inwestycji przybywa inspektor budowlany, który sprawdza rzeczywisty stan wykonania etapu. Jeśli deweloper wywiązał się ze zobowiązania, wówczas to bank uruchamia transzę pieniędzy.

Istotne jest to, że inwestor pozyskane w ten sposób środki może przeznaczyć tylko na realizację danej inwestycji. Oznacza to, że pieniądze te nie zostaną przeznaczone na inne rzeczy, które potem skutkowałyby tym, że dana inwestycja nie zostanie ukończona. Jeżeli deweloper spotka się z negatywną opinią inspektora budowlanego, wówczas może się spotkać z odmową przelania środków.

Rachunek powierniczy zamknięty

Natomiast w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego wypłata całości kwoty klienta, jaką zdeponował na rachunku powierniczym, ma miejsce dopiero po przekazaniu praw własności przez dewelopera. Wówczas to do banku należy dostarczyć akt notarialny, a bank uwalnia środki.

Która forma jest bardziej opłacalna dla kupującego, a która dla dewelopera?

Jak zatem widzimy obie formy rachunku powierniczego różnią się między sobą dostępem do zgromadzonych środków. W przypadku rachunku otwartego deweloper ma szansę na wykorzystywanie etapowo zgromadzonych na nim środków. To zaś sprawia, że budujący nie musi z góry gromadzić rezerw na inwestycję. Wpływające środki poprawiają płynność biznesu i pozwalają na finansowanie inwestycji. Z drugiej strony kupujący nadal mogą spać spokojnie, ponieważ środki są przekazywane dopiero po realizacji odpowiedniego etapu. Mają w ten sposób pewność, że inwestycja jest realizowana.

Nie ma jednak żadnych wątpliwości, że rachunek powierniczy zamknięty gwarantuje jeszcze lepszą ochronę środków klienta. Wynika to z prostego faktu – są one przelewane dopiero w momencie przekazania prawa własności. Nabywca ma więc pewność, że deweloper otrzyma środki dopiero w momencie dostarczenia produktu. Dla dewelopera jest to z kolei zdecydowanie mniej korzystna forma, ponieważ musi on zabezpieczyć finansowanie na realizację inwestycji. W efekcie, w przypadku tego rodzaju rachunku powierniczego, nieruchomości budowane przez dewelopera są wystawiane na sprzedaż po prostu po wyższej cenie.

Dodatkowe rodzaje rachunków powierniczych otwartych

Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową

Otwarte rachunki powiernicze często są dodatkowo objęte jednym z dwóch typów gwarancji, aby zwiększyć bezpieczeństwo kupującego. Pierwszy z nich – gwarancja bankowa, gwarantuje nam natychmiastowy zwrot pieniędzy z banku w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy, bez konieczności walki o pieniądze na drodze sądowej. Jest to jednak drogie rozwiązanie, z tego powodu stosują je jedynie średni i makro inwestorzy/deweloperzy.

Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową

Gwarancja ubezpieczeniowa działa podobnie, ale jest tańsza, ponieważ gwarantem zwrotu pieniędzy w tym wariancie nie jest bank, tylko zakład ubezpieczeniowy, który bierze na siebie wypłatę należności w przypadku fiaska inwestycji. Niezależnie od rodzaju gwarancji, zawsze wygasa ona oczywiście w momencie przeniesienia na nabywcę prawa własności do mieszkania lub domu.

Ile kosztuje rachunek powierniczy?

Koszty związane z obsługą rachunku powierniczego zawsze ponosi deweloper, do którego trafiają środki w transzach lub w całości po ukończeniu inwestycji – w zależności od rodzaju rachunku.

Koszt rachunku powierniczego dla dewelopera jest dość wysoki. Za samo jego otwarcie niektóre banki inkasują od 2 do 10 tysięcy złotych, przy czym wyższe stawki dotyczą rachunku otwartego. Dodatkowo deweloper musi ponosić bieżące koszty prowadzenia rachunku – średnio od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. To, ile kosztuje rachunek powierniczy dla dewelopera, zależy jednak od danego banku. Niektóre instytucje ustalają indywidualnie stawki opłat lub są one określane w drodze negocjacji z firmą deweloperską.

Koszty ponosi deweloper

Natomiast kupujący nie ponosi kosztów związanych z otwarciem rachunku powierniczego przez dewelopera. Po prostu musi na niego przelać środki, za pomocą tradycyjnego przelewu bankowego.

Rachunek powierniczy a upadłość dewelopera

Jednym z najważniejszych powodów wprowadzenia obowiązkowych rachunków powierniczych było zapewnienie ochrony środków klientów na wypadek upadłości dewelopera. Najlepszą ochronę zapewnia oczywiście rachunek powierniczy zamknięty, ponieważ w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej wszystkie zdeponowane kwoty nie wchodzą w skład masy upadłościowej, więc mogą być zwrócone klientom.

W przypadku rachunku powierniczego otwartego mamy do czynienia z nieco bardziej złożoną kwestią. Zacznijmy od tego, że w zasadzie podobną ochronę co rachunek zamknięty w tym zakresie zapewniają rachunki otwarte z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. W ich przypadku klienci są zaspokajani w 100% przez firmę ubezpieczeniową lub bankowego gwaranta.

Rachunek powierniczy otwarty nie jest w 100% bezpieczny

Z kolei w przypadku, gdy prowadzony był otwarty rachunek powierniczy niezabezpieczony, w razie bankructwa dewelopera klienci otrzymają zwrot tylko części wpłaconych kwot. Konkretnie zostanie im zwrócona ta część, która nie została wykorzystana na opłacenie kolejnych etapów inwestycji. Warto jednak przy tym pamiętać, że to co zostało już wybudowane, wchodzi w skład masy upadłościowej i jeśli zostanie spieniężone, w pierwszej kolejności powinno zaspokoić właśnie roszczenia nabywców.

Już niebawem ochrona nabywców wzrośnie

Już w niedalekiej przyszłości ochrona kupujących nieruchomości ma być jeszcze większa dzięki nowelizacji ustawy deweloperskiej. Od 1 lipca 2022 roku deweloperzy będą musieli bowiem odprowadzać składki od każdej wpłaty dokonanej przez nabywców na specjalny Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Będą z niego wypłacane środki klientom w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Wysokość składek deweloperów ma być uzależniona od rodzaju rachunku – dla rachunków otwartych będzie to 1% wartości inwestycji, a dla zamkniętych – 0,1%.