Podatek katastralny to zagadnienie, które regularnie pojawia się w debacie publicznej. Od lat funkcjonuje on w wielu krajach Unii Europejskiej. Dotyczy on właścicieli nieruchomości, lecz nie jest on tożsamy z obecnie obowiązującym w Polsce podatkiem od nieruchomości. Jednak jego wprowadzenie w naszym kraju jest konsekwentnie odkładane w czasie. Co oznacza podatek katastralny? Jak działa? Czym się różni od podatku od nieruchomości? W jakich krajach funkcjonuje? Jakie są jego wady i zalety? Czy powinniśmy się obawiać jego wprowadzenia? Na te wszystkie pytania, odpowiedzi zostaną zaprezentowane poniżej:
Podatek katastralny – co to znaczy?
Co to jest podatek katastralny? To podatek, który pobiera się od wartości katastralnej nieruchomości. Oznacza to, że jego wysokość zależy od wartości domu, mieszkania czy też innego obiektu. Podatek katastralny sprawia, że im droższa jest nieruchomość, tym większą opłatę należy ponieść. Jednak oszacowanie wartości wcale nie jest takie proste. Z definicji wartość katastralną szacuje się okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
Jednak w praktyce to najczęściej rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości nieruchomości, które reprezentują daną gminę na podstawie map i tabel taksacyjnych, tworzonych przez organ, który prowadzi kataster nieruchomości. Podatek katastralny definicja podaje, że w literaturze podatek katastralny bardzo często określany jest zwrotem “ad valorem”, co w tłumaczeniu z języka łacińskiego oznacza: “od wartości”.
Podatek katastralny – na czym polega?
Wiemy już czym jest podatek katastralny. Natomiast, w jaki sposób on funkcjonuje? Metoda działania tego podatku może wzbudzać wiele kontrowersji. Dlaczego? Ponieważ ustalając wysokość podatku, urzędnicy posiłkują się przelicznikami opartymi na ocenie wartości danej nieruchomości. To oznacza, że im droższa jest nieruchomość, tym podatnik będzie musiał zapłacić większy podatek. Na wskaźnik wartości katastralnej nieruchomości ogromny wpływ ma przede wszystkim:
- Położenie nieruchomości
- Prestiż lokalizacji
- Forma zabudowania – użyty budulec i sposób zabudowania, ale również rodzaj budynku (choćby wieżowiec lub kamienica)
- Wielkość nieruchomości (metraż) oraz rozłożenie pomieszczeń
- Stan techniczny nieruchomości
- Stan prawny nieruchomości
Oczywiście sposób wyceny wartości katastralnej nieruchomości może się różnić w zależności od regulacji danego państwa. Nigdy jednak wysokość podatku nie jest uzależniona jedynie od powierzchni lokalu. Zawsze brane są pod uwagę też inne czynniki, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Nic więc dziwnego, że w wielu europejskich krajach największe podatki płacą właściciele najdroższych domów, zlokalizowanych w najbardziej prestiżowych miejscach.
Podatek katastralny a podatek od nieruchomości
Obecnie w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości, który ustalany jest na podstawie powierzchni posiadanej nieruchomości. W rzeczywistości pobierany jest on od gruntu, na którym usytuowana jest dana nieruchomość, niezależnie od jej wartości. Podatek od nieruchomości to podatek lokalny, którego stawka ustalana jest bezpośrednio przez samorządy. W praktyce wynosi on średnio kilkaset złotych w skali roku. Górne granice podatku od nieruchomości określone są w art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W 2021 roku podatek od budynków lub ich części mieszkalnych od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej wynosi 0,85 PLN.
Podatek katastralny natomiast, jak zostało wcześniej wyjaśnione, pobierany jest od właścicieli nieruchomości, a podstawą opodatkowania jest jej wartość. Jego wprowadzenie z pewnością podwyższyłoby wysokość daniny wobec samorządów z kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych rocznie. W praktyce może okazać się, że właściciel małej kawalerki w centrum miasta będzie zmuszony do zapłaty wyższego podatku katastralnego niż posiadacz domu na przedmieściach.
Podatek katastralny w Europie i na świecie
Gdzie jest podatek katastralny? Aktualnie dotyczy on wielu europejskich krajów, ale także i wielu innych miejsc na świecie. Prawdopodobnie najwyższy podatek katastralny na świecie obowiązuje w Singapurze – wynosi on aż 4% wartości nieruchomości. Z kolei w Stanach Zjednoczonych jego wysokość zależy od ustaleń lokalnych władz i średnio wynosi około 1%.
A jak wygląda sytuacja w Europie? Zacznijmy od Niemiec. W tym kraju wysokość podatku katastralnego różni się od landu, czyli konkretnego regionu. Wynosi on od 0,26% do 1% wartości nieruchomości.
W Hiszpanii podatek katastralny wynosi od 0,4% do 1%. Dodatkowo w przypadku wynajmowania nieruchomości opłaca się 24,75% przychodów.
Na Litwie podatek katastralny wynosi od 0,3% do 1% w przypadku nieruchomości budowlanych, natomiast gdy mowa o nieruchomościach gruntowych stawka wynosi 1,5%.
W Danii w przypadku nieruchomości o wartości do 304 tysięcy koron duńskich podatek katastralny wynosi 1%, natomiast powyżej też wartości naliczane jest 3%.
W Wielkiej Brytanii wysokość podatku katastralnego ustalana jest indywidualnie przez lokalne samorządy, a dodatkowo wydzielonych jest osiem grup podatkowych. Najniżej wyceniane budynki opodatkowane są w wysokości 0,5% wartości nieruchomości, średnio wyceniane – 1% wartości nieruchomości, natomiast nieruchomości, w której prowadzona jest działalność gospodarcza, opodatkowane są stosunkowo do wysokości czynszu. Z kolei z podatku katastralnego zwolnione są nieruchomości zamieszkane przez osoby niepełnosprawne, samotne lub studentów.
W Szwecji podatek katastralny wynosi od 0,5% do 1% wartości nieruchomości, która szacowana jest co 6 lat i wynosi około 75% wartości rynkowej.
Na Łotwie podatek katastralny wynosi 1,5%, a dodatkowo nakłada na właścicieli nieużytków rolnych taksę w wysokości 3% wartości.
W Holandii podatek katastralny wynosi 0,1% szacunkowej wartości nieruchomości, która co roku jest aktualizowana przez urzędników.
W Grecji podatek katastralny wynosi zaledwie od 0,025% do 0,035% wartości nieruchomości.
Podatek katastralny – kiedy zostanie wprowadzony w Polsce?
Podatek katastralny w Polsce to temat, o którym regularnie co pewien czas robi się głośno w mediach, jednak jak dotąd nie zdecydowano się na jego wprowadzenie. Ze względu na specyfikę poboru tego podatku jego wdrożenie mogłoby spowodować dotkliwe skutki społeczno-ekonomiczne. W konsekwencji, wydaje się, iż w najbliższym czasie nie powinniśmy się obawiać znacznego wzrostu opłat z tytułu nowego podatku obciążającego nasze nieruchomości. W lutym bieżącego roku Ministerstwo Finansów potwierdziło na swoim profilu na Twitterze, że nie prowadzi prac związanych z wprowadzeniem podatku katastralnego.
Podatek katastralny – wady i zalety
Jakie podatek katastralny niesie ze sobą zalety? Wbrew pozorom jest ich naprawdę wiele. Ich lista znajduje się poniżej:
- Zwiększenie dochodów jednostek samorządu terytorialnego
- Uzależnienie dochodów jednostek samorządu terytorialnego od prowadzenia racjonalnej, podnoszącej wartości nieruchomości polityki przestrzennej
- W krajach i jednostkach administracyjnych, gdzie podatek katastralny został wprowadzony, sprzyja uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
- Prowadzi do uporządkowanej urbanizacji, wspiera racjonalny rozwój miast, zwiększa dostępność mieszkań i domów na rynku (jednostki samorządu terytorialnego zarabiają na zagospodarowanych i płacących wyższy podatek katastralny nieruchomościach)
- Uporządkowanie kwestii własności nieruchomości
- Ograniczenie szarej strefy podatków lokalnych
- Jest uzasadniony społecznie – właściciele droższych nieruchomości płacą proporcjonalnie wyższy podatek
- Pozytywny wpływ na dystrybucję bogactwa w społeczeństwie – bardziej proporcjonalne rozłożenie ciężarów podatkowych
- Ograniczenie spekulacyjnego inwestowania w nieruchomości
- Stanowi impuls do zagospodarowania niewykorzystywanych obecnie nieruchomości
- Uporządkowanie przestrzeni publicznej – podatek może zachęcać do rozbiórki budynków i budowli, których nie udało się zagospodarować, w tym obiektów niskiej jakości
- Zwiększa powszechną dostępność informacji na temat zasobów terenów, dostępną potencjalnym inwestorom dzięki udostępnianiu przez władze lokalne, zwykle w formie elektronicznej, bazy danych i map dotyczących oszacowanej wartości, istniejącego i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania poszczególnych działek
- Związana z wprowadzeniem podatku jawność i łatwa dostępność istotnych informacji o nieruchomościach ma pozytywny wpływ na zdolność do racjonalnego podejmowania decyzji tak przez inwestorów, jak i władze lokalne – zwiększa więc ruch inwestycyjny w nieruchomości
- Podnosi świadomość właścicieli o istnieniu korelacji pomiędzy wartością ich nieruchomości, traktowanej jako istotna inwestycja, a sposobem wydawania zasobów miejskich, czy gminnych – sprzyja nadzorowi społecznemu nad działaniami samorządu lokalnego
- Mieszkańcy gmin otrzymujących szerszy zakres usług komunalnych, płacą wtedy proporcjonalnie wyższy podatek za administrację i utrzymywanie tej infrastruktury, od mieszkańców gmin wiejskich, gdzie są one niedostępne w tym zakresie
Jakie są z kolei wady podatku katastralnego?
- Wzrost obciążeń podatkowych właścicieli nieruchomości, co z kolei wywołuje wzrost kosztów wynajmu i użytkowania nieruchomości
- Jest kosztowny we wdrożeniu
- Jest droższy w administrowaniu (choćby przez konieczność aktualizacji wartości nieruchomości)
- Wysokość obciążeń podatkowych nie zależy od dochodów podatnika
- Może spowodować osłabienie skłonności właścicieli nieruchomości do ich remontowania lub modernizowania z obawy przed wzrostem ich wartości, która wiązałaby się ze zwiększeniem kwoty należnego podatku
- Może pogłębić dysproporcje dochodowe pomiędzy gminami biednymi a bogatymi
Podatek katastralny – czy jest się czego bać?
Jak więc widzimy, podatek katastralny posiada zarówno wiele wad, jak i niezaprzeczalnych zalet. Nie da się jednak ukryć, że jego wprowadzenie oznaczałoby, że niektórzy właściciele nieruchomości musieliby płacić za ich posiadanie nawet kilkanaście razy więcej. Skutki jego wprowadzenia byłyby najbardziej odczuwalne dla właścicieli nieruchomości położonych w centrach miast.
Znacząco zmianę odczuliby także emeryci, którzy często są właścicielami wartościowych nieruchomości, jednak sami nie mają już znaczących dochodów. Dla nich utrzymanie mieszkania mogłoby okazać się niemożliwe. Co więcej, wprowadzenie takiego podatku wiązałoby się także z bardzo wysokimi kosztami dla budżetu państwa.
Na razie jednak możemy więc być spokojni o nasze portfele pod tym względem. Podatek katastralny w Polsce w 2021 nie zostanie wprowadzony, wszelkie dyskusje na ten temat były więc tylko spekulacjami, które Ministerstwo Finansów ucięło w lutym. Co więcej, podatek katastralny sprowadziłby na rządzących ogromne niezadowolenie społeczne, wydaje się więc, że przynajmniej do najbliższych wyborów rząd nie zdecyduje się na jego wprowadzenie.
