Odwrócona hipoteka – czym tak naprawdę jest?

15 grudnia 2014 roku weszła w Polsce w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. To ciekawa oferta, dzięki której można uzyskać dodatkowy dochód, o ile posiada się odpowiednią nieruchomość. Jej adresatem są zazwyczaj osoby starsze, posiadające niewystarczającą emeryturę i poszukujące alternatywnych sposobów, które pomogą ratować ich budżet. Rzeczywiście, po wejściu ustawy w życie, odwrócona hipoteka zaczęła cieszyć się pewnym rozgłosem wśród seniorów, lecz zdecydowanie nie osiąga takiej popularności, jak w USA, gdzie funkcjonuje powszechnie i znacznie dłużej. Na czym dokładnie polega taki kredyt i jak z niego skorzystać? Dowiemy się poniżej.

Co to jest odwrócona hipoteka?

W przypadku standardowego kredytu hipotecznego klient otrzymuje od banku środki, za które kupuje ustaloną nieruchomość, a następnie zwraca instytucji finansowej kwotę wynikającą z umowy. Natomiast odwrócona hipoteka oznacza, że to bank wypłaca klientowi, jednorazowo lub w ratach, środki finansowe stanowiące wartość mieszkania, które może on przeznaczyć na dowolny cel. Spłata zobowiązania obowiązuje zaś poprzez przejęcie własności klienta – bank nabywa prawo do nieruchomości po śmierci właściciela.

Zgodnie z art. 4 ustawy o kredycie hipotecznym odwróconego kredytu może udzielić wyłącznie banki i instytucje bankowe. Co ważne, klient, który skorzysta z tej usługi, może mieszkać w swojej nieruchomości do śmierci. Dodatkowo kredytobiorcy bez żadnych dodatkowych kosztów mogą w każdej chwili odstąpić od umowy bez dodatkowych kosztów, mają jedynie obowiązek spłacić całą kwotę dotychczas zaciągniętego kredytu.

Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Co istotne kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest:

• Właścicielem nieruchomości, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego
• Współwłaścicielem nieruchomości, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu albo prawie użytkowania wieczystego

Nie ma ograniczeń wiekowych, jednak najkorzystniejsze oferty otrzymują osoby po 60 roku życia.

Odwrócona hipoteka a śmierć kredytobiorcy

Po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy bank zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające:

• Imię i nazwisko kredytobiorcy
• Informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego
• Informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego
• Termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego

Powyższe informacje bank przekazuje na piśmie także osobom wyznaczonym do kontaktu po śmierci kredytobiorcy i wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty pełnej kwoty zaciągniętego kredytu w terminie dwunastu miesięcy od dnia śmierci. Jeśli tego nie dokonają, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku.

Dodatkowe obowiązki banku w kwestii odwróconej hipoteki

W terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy bank musi dostarczyć kredytobiorcy informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Przed jej zawarciem bank także dokonuje skrupulatnej analizy zobowiązań wnioskującego. Sprawdza również stan prawny lokalu lub nieruchomości. Wnioskujący z kolei przedstawia bankowi wszystkie dokumenty oczekiwane przez instytucje, niezbędne do weryfikacji wniosku. Po podpisaniu umowy, kredytobiorca ma obowiązek utrzymać nieruchomość w dobrym stanie technicznym. Może być także zobligowany do wykupienia ubezpieczenia mieszkania. Bank powinien przekazać wnioskującemu wykaz kosztów i zobowiązań na 7 dni przed zawarciem umowy.

Co powinna zawierać umowa odwróconego kredytu hipotecznego?

Zgodnie z ustawą, osoby zainteresowane tym produktem najpierw powinny otrzymać formularz informacyjny od banku. W umowie o odwrócony kredyt hipoteczny muszą się znaleźć takie dane, jak:

• Kwota kredytu
• Termin i sposób wypłaty należności
• Wszystkie koszty kredytu
• Sposób zapłaty kosztów
• Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie musi być podpisywana przed notariuszem, ponieważ ustawa przewiduje zwykłą formę pisemną takiej umowy, jak również umowy odstąpienia od niej.

Jaką kwotę można otrzymać w ramach odwróconej hipoteki?

W odwróconej hipotece kluczową rolę odgrywa wartość rynkowa nieruchomości. Przy tym należy mieć na uwadze, iż stanowić ją będzie szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny kredytobiorca może uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy sprzedającym a kupującym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie i nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nie przesądza jeszcze o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt – stanowi jedynie podstawę do jej ustalenia.

W praktyce udzielona kwota kredytu zależy również od płci, wieku, a czasem nawet od stanu zdrowia właściciela. Najczęściej wynosi ona od 60% do nawet zaledwie 30% wartości nieruchomości.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Według ustawy, kredytobiorca w przypadku odwróconej hipoteki pozostaje właścicielem nieruchomości do końca swojej życia. Co więcej, bank zyskuje prawo do nieruchomości dopiero 12 miesięcy po śmierci właściciela, ponieważ ten okres jest zarezerwowany dla spadkobierców, którzy mają możliwość przejęcia prawa do lokalu, o ile w tym czasie spłacą kwotę zaciągniętego kredytu. Zaś w przypadku dożywotniej renty właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy zostaje instytucja finansowa.

Dodatkowo, odwrócony kredyt hipoteczny wypłacany jest jednorazowo lub przez określony czas trwania umowy, natomiast w przypadku renty dożywotniej świadczenie wypłacane jest do końca życia.

W przypadku odwróconej hipoteki to kredytobiorca ponosi koszty utrzymania nieruchomości (ubezpieczenie, czynsz, podatki), a w przypadku renty dożywotniej ponosi je dana instytucja finansowa.