Inflacja szaleje. Ludzie coraz częściej zaczynają się zastanawiać jak chronić swoje oszczędności, które są zjadane przez galopujący wzrost cen. W 20. odcinku Po Stronie Konsumenta adwokaci Karol Wenus i Marcin Lizurek omawiają temat inwestycji w nieruchomości gruntowe. Ponadto w programie poruszona zostaje kwestia instytucji zbiorowego inwestowania w nieruchomości, czyli tak zwanych REIT-ów.
Po Stronie Konsumenta #20
Nieruchomości gruntowe pod inwestycje umiejscowione na prowincji
Inwestowanie w nieruchomości gruntowe uchodzi za znacznie trudniejszą inwestycję niż zakup nieruchomości na wynajem (lub w celu odsprzedaży po pewnym czasie) w dużym mieście. Wymaga ono sporych nakładów czasu, osobistego zaangażowania (ponieważ takie działki rzadko są oferowane w Internecie, trzeba jeździć i pytać miejscową społeczność) oraz wiedzy merytorycznej z przepisów administracyjnych.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
Pierwszym aspektem, o którym zawsze myślimy w kontekście nieruchomości, jest lokalizacja. W przypadku takich inwestycji należy szukać gruntów położonych poza miastami, najlepiej na skraju wsi, bez uciążliwych sąsiadów (w tym choćby rolników posiadających duże gospodarstwa), przy których nie znajdują się drogi szybkiego ruchu, ani farmy wiatrowe bądź, co może zaskakiwać, fotowoltaiczne.
Najważniejszą kwestią jest oczywiście przeznaczenie działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jeżeli tylko takowy został uchwalony przez gminę. Jeśli nie – należy sprawdzić czy zostało uchwalone studium, w którym przyszłe przeznaczenie działki jest zaplanowane.
Warto również zorientować się czy w przyszłości w okolicach tej działki nie jest planowana inwestycja infrastrukturalna (drogi, lotniska i inne tego typu obiekty). Należy także uważać na niezałatwione sprawy spadkowe dotyczące stanu prawnego gruntów – mogą one trwać nawet kilkanaście lat. Trzeba też wiedzieć, że aby uzyskać pozwolenie na budowę, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.
Ponadto, zawsze warto przed zakupem pojechać na działkę wczesną wiosną i sprawdzić jak ona wygląda po śnieżnej zimie – czy w grę nie wchodzą żadne kwestie zalewania gruntu. Istotne jest również sprawdzenie czy działka ma dostęp do elektryczności, a jeżeli nie ma – czy jest możliwość sporządzenia przyłączy i uzyskania warunków do przyłączenia do sieci.
Przepisy dotyczące gruntów rolnych
Ponadto, trzeba mieć świadomość, że od 2016 roku mamy znaczne ograniczenia w możliwości kupna gruntów rolnych, jeżeli nie jesteśmy rolnikami. Później te przepisy były wielokrotnie nowelizowane. W bieżącym roku stan prawny wygląda tak: jeżeli chcemy kupić działkę rolną o powierzchni poniżej 3000 metrów kwadratowych, to nie ma żadnych ograniczeń.
W przypadku działek poniżej 1 hektara, także nie trzeba być rolnikiem, aby nabyć taką nieruchomość, lecz w tym przypadku prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Jeśli nie będzie chciał on kupić nieruchomości, będziemy mogli ją nabyć po 45 dniach.
Skomplikowana kwestia gruntów większych niż 1 hektar
Bardziej skomplikowane jest kupowanie gruntów o powierzchni powyżej 1 hektara. Taka transakcja – w przypadku osób, które nie są rolnikami – wymaga bowiem zgody administracyjnej dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W ramach niej musimy wykazać, że inny rolnik nie był zainteresowany nabyciem tego gruntu. W tym celu sprzedawca musi wystawić ofertę na rządowym portalu eRolnik na co najmniej 30 dni.
Ponadto, w tym przypadku nie ma możliwości swobodnego kształtowania ceny. Nie może być ona bowiem większa niż 150% średniej ceny ogłaszanej przez Główny Urząd Statystyczny za ostatni kwartał.
Jeśli uda nam się kupić ten grunt, to mamy obowiązek dokonywania na nim samodzielnej uprawy przez 5 lat. Dodatkowo obowiązuje tutaj zakaz obrotu nieruchomością w tym okresie. Jej zbycie w ciągu 5 lat wymaga decyzji administracyjnej, a wniosek musi być umotywowany ważną przyczyną.
Średnia stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości gruntowe
W horyzoncie inwestycyjnym wynoszącym maksymalnie dwa lata, podczas których uzyskujemy przyłącza do sieci i warunki zabudowy, możliwe jest uzyskanie stóp zwrotu sięgających minimum 300%, a zdarzają się nawet i takie rzędu 1000%.
REITy – czym są i czy zostaną wreszcie wprowadzone w Polsce?
REITy powstały dla osób, które chcą inwestować w nieruchomości, lecz nie mają wystarczających środków na kupno domu lub mieszkania. Jest to zatem inwestowanie w spółki, które inwestują w nieruchomości w celu czerpania z nich zysków.
REITy narodziły się w Stanach Zjednoczonych w latach sześćdziesiątych. Co ciekawe, REITy nie muszą inwestować w lokale mieszkalne. W USA znajdziemy REITy specjalizujące się nawet w szpitalach, centrach handlowych czy nieruchomościach przemysłowych.
Co bardzo ważne, aby spółka została uznana za REIT, musi ona osiągać określone zyski z nieruchomości i określony ich poziom, wynoszący zwykle 90%, przekazywać akcjonariuszom w ramach dywidendy.
Polski projekt ustawy o REITach
W Polsce nadal nie doczekaliśmy się regulacji dotyczących REITów, choć mówi się o tym już od 2013 roku. Prace nad ustawą rozpoczęły się natomiast w 2016, następnie w Ministerstwie Finansów przygotowano rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości.
Został on wniesiony do Sejmu w 2018 roku i skierowany do Komisji Finansów Publicznych – został on pozytywnie zaopiniowany. Ostatecznie jednak projekt nie został uchwalony, a prace nad nim zakończyły się wraz z ubiegłą kadencją Sejmu.
Następnie sprawa REITów wróciła w 2021 roku. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zapowiedziało, że stworzy takową ustawę do końca ubiegłego roku. Następnie żadne informacje się na jej temat już nie pojawiły, nadal czekamy na projekt ustawy.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
