W najnowszym odcinku programu “Kawa z Ekspertem kredytowym” Piotr Ochnio, CEO Profesjonalne Finanse omawia plusy i minusy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Czy na rynku pierwotnym są gorsze lokalizacje i mniejsza przestrzeń?
Jak łatwo się domyślić, rynek wtórny może się poszczycić świetnymi lokalizacjami, gdyż często mówimy tutaj o nieruchomościach budowanych wiele lat temu, w samych centrach miast. Dziś te lokalizacje nie są już dostępne dla deweloperów, gdyż w tych okolicach nie ma już działek.
Z drugiej strony nieruchomości na rynku wtórnym nie zawsze są dostosowane do dzisiejszych realiów. Na rynku pierwotnym brane są pod uwagę już na etapie planowania współczesne potrzeby społeczeństwa, dzięki czemu często na nowych osiedlach mamy do czynienia z takimi usługami, jak wynajem samochodów i rowerów. W nowych budynkach zwykle zlokalizowane są też liczne punkty handlowo-usługowe.
Warto jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym budynki stawiane są bardzo ciasno. Na rynku wtórnym mamy natomiast do czynienia ze znacznie większą przestrzenią, na osiedlach znajdziemy dużo zieleni.
Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Rynek pierwotny jest dziś bardzo konkurencyjny. Deweloperzy śledzą swoje oferty i oferują wyrównane ceny, które jednak z każdym rokiem rosną.
Na rynku wtórnym mamy zaś do czynienia ze znacznie bardziej zróżnicowanymi cenami, mogą się zatem trafić bardzo atrakcyjne oferty. Na dodatek, na rynku wtórnym można skutecznie negocjować cenę, elastyczność jest więc znacznie większa.
Czy ceny czynszu różnią się pomiędzy mieszkaniami na rynku pierwotnym a wtórnym?
Koszty utrzymania nieruchomości na rynku wtórnym często są znacznie wyższe, niż na rynku pierwotnym. Czynsz w przypadku starszych nieruchomości jest bowiem znacznie wyższy, na dodatek uwzględnia on składnik funduszu remontowego.
Co więcej, remont mieszkania na rynku wtórnym jest z reguły bardziej kosztowny niż na rynku pierwotnym.
Wykończenie nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym możemy ją wykończyć w taki sposób, jaki tylko chcemy. Co więcej, w tym przypadku od samego początku mamy pewność jak przebiegają dane instalacje w ścianach.
Na rynku wtórnym z reguły otrzymujemy już gotową nieruchomość, którą następnie próbujemy dostosować do naszych potrzeb, co oczywiście wiąże się z dodatkowym kosztem.
Podatek od zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Na rynku pierwotnym podatek od czynności cywilnoprawnych, szerzej znany jako PCC, nie występuje. Na rynku wtórnym podatek PCC wynosi zaś 2% nieruchomości. Warto jednak dodać, że od września ubiegłego roku nie musimy płacić podatku PCC na rynku wtórnym, jeżeli nabywamy swoją pierwszą nieruchomość.
Prowizja agencji nieruchomości na rynku wtórnym
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym bardzo często korzystamy z usług agencji nieruchomości. W takim przypadku przeprowadzenie transakcji zakupu mieszkania wiąże się z zapłatą prowizji dla takiej agencji.
Finansowanie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym
Na rynku pierwotnym kredyt na ukończenie nieruchomości trzeba poczekać, nie możemy się do niej wprowadzić od razu.
Natomiast kredyt trzeba już płacić w momencie, w którym bank uruchamia poszczególne transze do dewelopera. W praktyce, na początku wpłacamy wkład własny, a w kolejnych transzach płacimy same odsetki od uruchomionej kwoty.
Z kolei na rynku wtórnym kredyt z reguły jest uruchamiany w momencie, w którym możemy wprowadzić się do kupionego mieszkania. Wtedy również zaczynamy płacić raty kredytu.
Rozwiązania użyte do budowy na rynku pierwotnym i wtórnym
W nieruchomościach kupionych na rynku wtórnym często spotkamy się z wieloma niedogodnościami, takimi jak: stare, powolne windy, kiepskie rozwiązania technologiczne czy nieefektywna termomodernizacja budynku, przez którą eksploatacja mieszkania może być droższa.
Co gorsza, dostosowanie takiej nieruchomości do nowych standardów ekologicznych i energetycznych wiąże się z dużymi kosztami. Natomiast w przypadku nieruchomości na rynku pierwotny, wszystkie nowoczesne rozwiązania z zakresu efektywności energetycznej są już w nich zawarte.
Czas oczekiwania na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Dziś podaż nieruchomości na rynku pierwotnym jest bardzo niska. Z tego powodu, na zakup mieszkania na rynku pierwotnym obecnie trzeba się decydować na bardzo wczesnym etapie rozwoju inwestycji, a następnie czekać nawet i dwa lata na jej ukończenie.
Rękojmia z rynku wtórnego i pierwotnego
Na rynku pierwotnym obowiązuje rękojmia – czyli odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Odpowiedzialność ta wynosi 5 lat. W tym czasie deweloper będzie musiał naprawiać lub rekompensować nam fizyczne wady mieszkania.
Natomiast na rynku wtórnym sprzedający nie ponosi żadnej odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne zbywanej nieruchomości.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
