Jak inwestować w mieszkania na wynajem?

168

Aktualnie nasz kraj boryka się z najwyższą od ponad 20 lat inflacją, przy środowisku bardzo niskich stóp procentowych, co sprawia, że trzymanie pieniędzy na lokatach i kontach oszczędnościowych w banku kompletnie się nie opłaca. Co grosza, na rynku kapitałowym także znajdujemy się w czasie dość sporej niepewności – choć indeksy na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wciąż radzą sobie dobrze, to na największych światowych parkietach Hossa już nieco zwolniła.

Powyższe czynniki skłaniają inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów lokowania swoich oszczędności. Niezwykle popularne, zarówno w naszym kraju jak i za granicą, jest dziś inwestowanie na rynku nieruchomości – zwłaszcza w mieszkania na wynajem. Większość z nich na rynku pierwotnym sprzedaje się jeszcze zanim zostanie wybudowane, czyli na etapie „dziury w ziemi”. Warto dodać, że aż ponad 30% mieszkań nabywanych w naszym kraju to właśnie zakupy inwestycyjne.

Jak właściwie inwestować w mieszkania na wynajem, zwłaszcza obecnie w dobie koronawirusa? Jakie są wady i zalety lokowania kapitału w tego typu nieruchomości? Czy bardziej opłaca się kupno mieszkania na wynajem długo- czy krótkoterminowy? Na te pytania odpowiedzi zostaną zaprezentowane poniżej, zacznijmy od podstawowych informacji dotyczących najpopularniejszej formy – czyli inwestowania w mieszkania na wynajem długoterminowy:

Inwestowanie w mieszkania na wynajem długoterminowy Dwie nieruchomości: jedna na sprzedaż, druga do wynajęcia

Najpopularniejszą i jednocześnie względnie bezpieczną metodą inwestycji w nieruchomości jest ich zakup pod wynajem. Dlaczego tak wiele osób posiadających oszczędności decyduje się właśnie na tę formę ulokowania własnego kapitału? Mamy w tym wypadku do czynienia, z dochodem pasywnym, długoletnimi korzyściami, stosunkowo niskim ryzykiem, jednak ze sporym własnym nakładem finansowym lub wymogami zdolności kredytowych i jednocześnie długoletnimi kredytowymi zobowiązaniami.

Czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze mieszkania

Najczęściej spotykamy się z zakupem na wynajem długoterminowy mieszkań w największych miastach Polski. Rynek jest niesamowicie rozległy i wymagający rozeznania wśród czynników wpływających na atrakcyjność. W największej mierze inwestor musi wziąć pod uwagę czynniki takie jak:

  • Lokalizacja
  • Metraż
  • Rozkład lokalu
  • Stan fizyczny
  • Wyposażenie i standard
  • Stan prawny
  • Wysokość czynszu.

Przede wszystkim lokalizacja

Szukając nieruchomości, w którą warto zainwestować, należy myśleć przede wszystkim o tym, komu zamierzamy ją udostępnić. Najczęściej potencjalnymi najemcami są studenci, pracownicy korporacji czy młode małżeństwa myślące o założeniu rodziny. Gdy już podejmiemy decyzję, w którą grupę docelową będziemy celować, trzeba pomyśleć jakie są jej potrzeby i pod tym kątem przeanalizować powyższe czynniki. Zwłaszcza lokalizację. W przypadku studentów warto rozejrzeć się za mieszkaniami znajdującymi się blisko uczelni, natomiast gdy mowa o młodych małżeństwach czy rodzinach – istotna jest niewielka odległość szkół, żłobków i przedszkoli.

W każdej sytuacji dużym atutem jest natomiast lokalizacja przy istotnych przystankach komunikacji miejskiej, a także popularnych dyskontach i supermarketach. Warto także zadać sobie tutaj takie pytania, jak:

  • Czy wokół nieruchomości znajduje się wiele miejsc pracy?
  • Czy mieszkanie ma łatwy dostęp do obwodnicy (w przypadku dużych miast)?
  • Czy mieszkanie ma dobry dostęp do lokali gastronomicznych?
  • Czy w okolicy mieszkania znajdują się siłownie lub basen?

Wszystkie te czynniki ułatwiają z reguły znalezienie długoterminowych najemców, a przy okazji cena najmu takiego mieszkania rośnie – ze względu na jego atrakcyjność.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem krótkoterminowy

Wartym uwagi jest również kupno mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Każdy z nas z całą pewnością słyszał o możliwości wynajęcia apartamentu lub pokoju na tydzień czy wręcz parę dni w atrakcyjnej lokalizacji. Jest to dla najemców ciekawa alternatywa hoteli. Lokale tego typu przewidziane są dla turystów, więc nie w każdej miejscowości mają sens bytu i z reguły nie o każdej porze roku generują taki sam dochód.

Wyższa stopa zwrotu? Mieszkania na wynajem

W sieci można spotkać się jednak z opiniami, że tego rodzaju inwestycja w nieruchomości przynosi spore zyski – wyższe niż kupno nieruchomości na wynajem długoterminowy. Czy rzeczywiście tak to wygląda?

To zależy. Najem na krótkie okresy od wielu lat cieszy się sporą popularnością, gdyż oferuje atrakcyjne ceny w porównaniu z obiektami hotelarskimi. Kluczowym czynnikiem jest tutaj jednak odpowiednia lokalizacja. W modnych turystycznie miejscowościach, taka inwestycja może okazać się niezwykle trafionym pomysłem.

Wady mieszkań na wynajem krótkoterminowy i ryzyko inwestycyjne

Takie rozwiązanie posiada jednak pewne niezaprzeczalne wady. Po pierwsze, ta forma wynajmu wymaga od właściciela znacznie większego zaangażowania, począwszy od prowadzenia systemu rezerwacji, przez kontakt z gośćmi, przygotowanie lokalu na ich przyjazd, aż po przekazywanie kluczy i sprzątanie po ich wyjeździe. Na te wszystkie czynności trzeba poświęcić naprawdę dużo czasu i wysiłku.

Po drugie, standard nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, ulega pogorszeniu szybciej niż w przypadku tradycyjnego najmu długoterminowego. Lokatorzy będą się zmieniać co chwilę, a ich zachowanie nierzadko może okazać się dalekie od naszych oczekiwań. Trzeba więc brać pod uwagę częstsze remonty i inwestowanie w naprawy usterek.

Po trzecie, jak już zostało wspomniane, kluczem do efektywnej inwestycji w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy jest ponadprzeciętnie atrakcyjna lokalizacja. A to oczywiście oznacza, że koszt takiej nieruchomości z całą pewnością będzie stosunkowo wysoki. Tak więc, początkowe koszty lub zobowiązania kredytowe z reguły są w tym przypadku po prostu bardziej dotkliwe.

Kolejnym problemem mogą się tutaj okazać wydarzenia nie do przewidzenia, takie jak pandemia koronawirusa, która sparaliżowała ruch turystyczny. Podczas pierwszej i drugiej fali COVID-19 właściciele mieszkań w centrach dużych miast i miejscowości turystycznych, o wysokim standardzie, przygotowanych do najmu krótkoterminowego zmagali się po prostu z brakiem najemców, i aby te nieruchomości przynosiły dochód pozwalający przynajmniej na częściowe pokrycie kosztów stałych (takich, jak czynsz czy kredyt hipoteczny), musieli zmienić profil działania i wynająć je na dłuższy okres z myślą, że gdy pandemia minie, będą mogli wrócić do pierwotnie założonej formy najmu.

Przed inwestycją w wynajem krótkoterminowy, należy zatem wziąć pod uwagę nie tylko potencjalne zyski, lecz również należy uwzględnić dyspozycyjność, która będzie od nas – jako właścicieli – wymagana. Dla niektórych osób ta forma inwestycji w nieruchomości jest po prostu zbyt stresująca i angażująca, a na dodatek niekoniecznie stabilna, przez co decydują się na tradycyjny najem długoterminowy.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem – gotówka czy kredyt?

Kolejną kwestią, która nurtuje wielu inwestorów pragnących czerpać zyski z mieszkań na wynajem, jest także samo finansowanie inwestycji. Tutaj również można się spotkać z odmiennymi podejściami. Jedni preferują jednorazową płatność gotówkową, bez potrzeby zaciągania długu, a inni stawiają na sprawdzony kredyt hipoteczny – zwłaszcza obecnie, gdy jego oprocentowanie jest naprawdę niskie.

Istnieje jeszcze jedna możliwość, która wybierana jest przez inwestorów akceptujących nieco wyższy poziom ryzyka. Jest nią inwestowanie w nieruchomości na wynajem przy pomocy dźwigni finansowej (kredytu inwestycyjnego). Który wariant inwestowania w mieszkania na wynajem będzie najlepszy?

Zakup mieszkania za gotówkę

Z oczywistych przyczyn, zakup mieszkania za gotówkę jest zdecydowanie najbezpieczniejszy, ponieważ nie musimy się w tym przypadku zadłużać, a co za tym idzie, nie musimy martwić się spłatą zaciągniętego zobowiązania i wzrostem raty kredytu, wraz z podniesieniem stóp procentowych. Co więcej, w przypadku jakichkolwiek problemów finansowych możemy w miarę szybko (o ile znajduje się ona w atrakcyjnej lokalizacji i nie popadła “w ruinę”) sprzedać zakupioną nieruchomość, a uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczyć na swoje aktualne potrzeby – w końcu płynność rynku nieruchomości w Polsce jest obecnie duża i nic nie zapowiada, aby w niedalekiej przyszłości, popyt na mieszkania miał ulec zmniejszeniu. Co więcej, taka forma jest również najczęściej preferowana przez sprzedającego.

Niestety, w praktyce mało kto jest w stanie zgromadzić tyle wolnych środków by móc sobie pozwolić na inwestowanie w mieszkania na wynajem wyłącznie w ten sposób.

Zakup mieszkania na wynajem za pomocą kredytu hipotecznego

Jeśli nie zamierzamy czekać do momentu, w którym zgromadzimy wystarczająco dużo gotówki na inwestowanie w mieszkania na wynajem, to z reguły decydujemy się na kredyt hipoteczny. Dziś to rozwiązanie zapewnia dużą elastyczność w negocjowaniu zarówno wysokości wkładu własnego, jak i okresu spłaty zaciąganego zobowiązania, co pozwala nam dopasować go do swojej sytuacji finansowej.

Co więcej, dobrze przemyślane inwestowanie w nieruchomości umożliwia takie dobranie wkładu własnego oraz okresu kredytowego, by wysokość spłacanej raty była niższa od czynszu, jaki będziemy pobierali od naszych najemców. Dzięki temu praktycznie zupełnie nie odczujemy zaciągniętego zobowiązania, a nawet będziemy w ten sposób zarabiać stałą kwotę. Dodatkowo – co najlepsze – po upływie okresu kredytowego zyskamy na własność wartościową nieruchomość.

Ryzyko inwestycyjne

Należy jednak zdawać sobie sprawę, że inwestowanie w mieszkania na wynajem przy pomocy kredytu hipotecznego naraża nas na rozmaite czynniki ryzyka. Pierwszy związany jest oczywiście z najemcami. Zawsze istnieje ryzyko, że okażą się oni niewypłacalni, następnie możemy mieć problem z szybkim znalezieniem kolejnych osób zainteresowanych wynajmem, a kredyt cały czas będziemy musieli spłacać. Kolejny negatywny czynnik to ryzyko zmiennej stopy procentowej. Obecnie stopy procentowe są ekstremalnie niskie, jednak ich pierwsze podniesienie już nastąpiło, a w najbliższym czasie jak najbardziej może dojść do kolejnych, dynamicznych podwyżek, przez co nasza comiesięczna rata kredytu wyraźnie wzrośnie, być może nawet okaże się wyższa od czynszu, jaki pobieramy od najemców.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem przy pomocy dźwigni finansowej

Metoda ta polega na finansowaniu inwestycji przy jedynie częściowej pomocy obcego kapitału, czyli kredytu bankowego. Dla zobrazowania działania dźwigni finansowej posłużmy się uproszczonym przykładem. Inwestor dysponuje wkładem własnym w wysokości 600 tysięcy złotych w gotówce. Planuje on zakup nieruchomości komercyjnej o takiej wartości, za której wynajem może otrzymać miesięcznie 4 tysiące złotych.

Transakcję może sfinansować w całości z własnych środków gotówkowych lub wspomagając się trzydziestoletnim kredytem hipotecznym z wkładem własnym na poziomie 20% (120 tysięcy złotych). Miesięczna rata kredytu wynosić będzie w tym przypadku około 2600 złotych. Przy finansowaniu inwestycji w nieruchomość komercyjną z własnych środków, roczna stopa zwrotu z inwestycji wyniesie nieco ponad 7%. Przy dźwigni finansowej na poziomie 80% – aż około 12%.

Ponadto, dzięki temu, zamiast jednego mieszkania na wynajem można nabyć dwa lub trzy o podobnym metrażu, w atrakcyjnej lokalizacji i pomimo nieco wyższych odsetek kredytu, cieszyć się także znacznie bardziej satysfakcjonującymi zyskami z inwestycji.

Ryzyko inwestycyjne

Wady takiego rozwiązania są identyczne, jak w przypadku zakupu mieszkania na wynajem za pomocą kredytu hipotecznego. Jeżeli jednak zdecydujemy się na zaciągnięcie kilku kredytów na zakup kilku nieruchomości w tym celu – podwyżka stóp procentowych będzie w tym przypadku znacznie bardziej bolesna.

Czy zatem warto inwestować w mieszkania na wynajem? Nieruchomości: na wynajem, na sprzedaż, sprzedana

Inwestowanie w mieszkania na wynajem powszechnie uchodzi za formę lokowania kapitału, który rzadko kiedy się nie zwraca, a ponadto umożliwia generowanie dochodu pasywnego. Rzeczywiście, jeśli tylko zainwestujemy we właściwe mieszkanie (lub mieszkania), uwzględniając wyżej opisane czynniki, to będziemy mieć do czynienia z wyjątkowo bezpieczną, a na dodatek naprawdę opłacalną formą lokowania kapitału.

Mieszkania do wynajęcia – w przypadku, gdy mamy możliwość kupienia nieruchomości za gotówkę – mogą spokojnie nam zapewnić roczny zwrot z najmu w wysokości około 7% brutto wartości nieruchomości. Co więcej, okazuje się, że zysk z mieszkania do wynajęcia przy dzisiejszych kosztach kredytu staje się nawet o 25% wyższy niż rata hipoteki, którą zaciągnęliśmy na poczet zakupu lokum. Powyższy artykuł zakończmy zatem słynnym zdaniem wypowiedzianym przez popularnego kanadyjskiego mówcę motywacyjnego, pisarza i biznesmena – T. Harv Ekera: “Nie czekaj, żeby kupić nieruchomość. Kup nieruchomość i czekaj”.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments