Kawa z Agentem to nowy cykl emitowany na kanale Portfel Polaka poświęcony tematyce rynku nieruchomości. Jeśli jesteś inwestorem lub po prostu ciekawi Cię rynek nieruchomości, a nie masz czasu przeglądać kilkunastu portali, aby być na bieżąco – to program właśnie dla Ciebie!
W kolejnym odcinku Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate zaprezentowała najnowsze istotne informacje z rynku nieruchomości w Polsce.
Przez nowe przepisy, mieszkania mogą zdrożeć. Chodzi o miejsca parkingowe
Procedowana obecnie w Senacie ustawa deregulacyjna, która ma likwidować zbędne bariery administracyjne i prawne, zakłada wymóg co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Przedstawiciele branży deweloperskiej oceniają, że przepis ten może wywindować ceny mieszkań, a inwestycje staną się nieopłacalne.
Ustawa deregulacyjna proponuje również rozszerzenie specustawy mieszkaniowej umożliwiające budowanie osiedli także na terenach zdegradowanych, na których znajdują się stare centra handlowe i biurowce.
Według projektu ustawy, mieszkania będzie można także stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. Te dwie zmiany deweloperzy oceniają jednoznacznie pozytywnie.
Ile kosztuje budowa miejsca parkingowego?
Jednak budowa 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie znacząco wpłynie na koszt inwestycji. W niektórych przypadkach może okazać się ona nieopłacalna, a w innych ceny będą tak wysokie, że mieszkania będą dostępne dla niewielu.
Okazuje się bowiem, że jedna kondygnacja parkingu to około 12-13% kosztów przeciętnego 7-kondygnacyjnego budynku. Średni koszt budowy jednego miejsca parkingowego to z kolei 70 tysięcy złotych. Stanowiska są natomiast sprzedawane po 35 tysięcy złotych. Drugie tyle jest dodawane do ceny mieszkania, aby pokryć stratę.
Jeśli będzie trzeba wybudować dwa razy więcej miejsc parkingowych, to ten dodatek do ceny może wynieść nawet około 70 tysięcy złotych. Ustawa budzi zatem niepokój wielu organizacji.
W efekcie, zarówno architekci jak i deweloperzy postulują o utrzymanie aktualnych rozwiązań dotyczących miejsc parkingowych i pozostawienie takich decyzji samorządom.
Mieszkania Plus: czynsze zamrożone do 2025 roku
Czynsze i kaucje za lokale na osiedlach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju nie będą waloryzowane o wskaźnik inflacji przez trzy lata. Dodatkowym wsparciem będzie zwrot kaucji w wysokości jednomiesięcznego czynszu.
Do tej pory zgodnie z umowami najmu czynsze i kaucje podlegały waloryzacji o wskaźnik inflacji. Średni czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych z zasobów FMDR to niecałe 1500 złotych.
Lokale na osiedlach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju cieszą się ogromnym powodzeniem. Na jedno “Mieszkanie Plus” przypada średnio sześciu chętnych. Budynki są wynajęte niemal w 100%, rezygnacje z umów w 2022 roku to zaledwie 2%.
Inwestycje finansowane ze środków FMDR są także objęte dopłatami do czynszu w ramach programu Mieszkanie na start. Korzysta z nich około 7 tysięcy najemców, a średnia dopłata dla najemcy lokalu o powierzchni 50 metrów kwadratowych to 306 złotych miesięcznie. Wynajmujący mogą także dojść do własności, spłacając poza czynszem wartość mieszkania.
Kredyty łatwiej dostępne, ale nie w stopniu, by rynek odbił
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zgodził się na przywrócenie bufora bezpieczeństwa do 2,5 punktu procentowego z dotychczasowych 5. Tyle banki muszą doliczać do bieżącej stopy procentowej (6,75%) badając zdolność potencjalnych kredytobiorców.
Eksperci szacują, że zwiększy to kwotę możliwą do pożyczenia o około 20%. Jednak ze względu na wysokie stopy i wymagane wskaźniki kosztu obsługi zadłużenia do dochodu, sam niższy bufor nie poprawi skokowo sytuacji.
Okazuje się bowiem, że dla pary bez dzieci, z miesięcznym dochodem netto na poziomie 6 tysięcy złotych, obniżenie bufora z 5 na 2,5 punktu procentowego oznacza podniesienie dostępnej kwoty kredytu z 269 tysięcy na 321 tysięcy PLN.
To za mało, aby znacząco zmienić sytuację na rynku. Dla porównania, we wrześniu 2021 roku taka para mogła liczyć na 551 tysięcy złotych. Mimo wszystko oczekuje się, że decyzja KNF może doprowadzić do wzrostu sprzedaży na największych rynkach nieruchomości w marcu o 8-10% miesiąc do miesiąca.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
