Z ostatniego raportu Związku Banków Polskich wynika, że w pierwszym kwartale tego roku banki udzieliły łącznie prawie 22 tysiące kredytów mieszkaniowych o wartości około 7,42 miliarda złotych.
W porównaniu z czwartym kwartałem ubiegłego roku liczby te oznaczają wzrost odpowiednio o 16% i 21%. Nie ma zatem żadnych wątpliwości, że na rynku kredytów hipotecznych, po fatalnym 2022 roku, w końcu doszło do silnego odbicia.
Jak powszechnie wiadomo, zaciągnięcie tak dużego i długoterminowego zobowiązania, jak kredyt mieszkaniowy, to poważna decyzja, która może mieć daleko idące konsekwencje dla naszej sytuacji materialnej.
Jakie aspekty należy zatem przeanalizować, wybierając najlepszą, najbardziej dogodną dla nas ofertę kredytu? Przekonamy się poniżej. Zacznijmy od elementu, który z reguły bierzemy pod uwagę w pierwszej kolejności:
Oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne?
Jak doskonale wiadomo, oprocentowanie kredytu to absolutnie kluczowy element każdej umowy kredytowej. To właśnie na jego podstawie obliczane są odsetki, które kredytobiorca musi zapłacić bankowi za korzystanie z pożyczonych pieniędzy.
Stałe oprocentowanie
Oprocentowanie kredytu jest wyrażane w procentach i może być stałe lub zmienne. Stałe oprocentowanie, jak sama nazwa wskazuje, nie zmienia się przez okres określony w umowie kredytowej. W Polsce najczęściej taki okres przy stałym oprocentowaniu wynosi 5 lub 10 lat.
Po zakończeniu okresu obowiązywania stałego oprocentowania, raty kredytu będą liczone według określonego w umowie oprocentowania zmiennego, które obejmuje marżę banku i stawkę referencyjną WIBOR (którą już wkrótce zastąpi wskaźnik WIRON). Możliwe jest również zawarcie aneksu do umowy i ustalenie stawki oprocentowania stałego na kolejny okres.
Tego typu oprocentowanie daje pewność, że koszt kredytu absolutnie nie wzrośnie w określonym w umowie kredytowej okresie, ale z drugiej strony, nie pozwala skorzystać z ewentualnych spadków stóp procentowych.
Zmienne oprocentowanie
Oprocentowanie zmienne jest zaś cały czas zależne od zmian stóp procentowych na rynku finansowym, a konkretnie o jego wysokości decyduje wskaźnik WIBOR – który jednak już wkrótce ma zostać zastąpiony przez wskaźnik WIRON – oraz marża banku.
W praktyce oznacza to, że koszt kredytu przy oprocentowaniu zmiennym może wzrosnąć lub spaść w zależności od sytuacji ekonomicznej naszego kraju. Na jego wysokość wpływają zmiany stóp procentowych NBP.
Kiedy decydujemy się na zaciągnięcie kredytu, należy dokładnie przyjrzeć się oprocentowaniu i rzetelnie przeanalizować, jakie ma ono znaczenie dla całkowitego kosztu kredytu. Należy przy tym jednak pamiętać, że nie zawsze najniższe oprocentowanie zmienne będzie oznaczało najtańszy kredyt, biorąc pod uwagę cały okres trwania umowy.
Rata kredytu hipotecznego – równa czy malejąca?
Przy wybieraniu oferty kredytu hipotecznego, jedną z najważniejszych wyborów, jakie będziemy musieli podjąć, jest decyzja o rodzaju rat. Istnieją ich dwa główne typy: rata równa oraz rata malejąca.
Rata równa 
Rata równa jest tak skonstruowana, że jej wysokość przez cały okres kredytowania pozostaje niezmienna. Składa się ona z dwóch elementów: kapitału oraz odsetek. Na początku okresu spłaty kredytu większą część raty stanowią odsetki, natomiast z czasem rośnie udział kapitału w ratę.
Zaletą raty równej jest łatwość planowania budżetu – od samego początku wiadomo, ile pieniędzy trzeba przeznaczyć na spłatę kredytu w każdym miesiącu. Jest to rozwiązanie szczególnie polecane dla osób, które cenią sobie stabilizację i przewidywalność wydatków.
Rata malejąca
Rata malejąca, inaczej nazywana degresywną, to taka rata, której wysokość maleje wraz z upływem czasu. Na początku okresu spłaty kredytu rata jest wyższa niż w przypadku raty równej, ale z każdym miesiącem jej wysokość spada.
Rata malejąca składa się również z części kapitałowej i odsetkowej, ale w przeciwieństwie do raty równej, jej część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje wraz ze spłacaniem kapitału.
Wybór raty malejącej może przynieść oszczędności, jeżeli chodzi o całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki są naliczane od coraz mniejszego kapitału. Jest to jednak rozwiązanie dla osób, które na starcie są w stanie ponieść wyższe koszty miesięcznej spłaty.
Ponadto, w przypadku raty malejącej przy ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę pierwsze płatności. A jak łatwo się domyślić, pierwsze raty malejące są zawsze wyższe niż rata równa dla takiej samej kwoty kredytu, co niestety nierzadko zmniejsza szansę na zaciągnięcie kredytu o określonych parametrach.
Warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
Kredytobiorców zaciągających obecnie swoje kredyty hipoteczne obowiązują zapisy ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. Według nich, jeśli mamy kredyt hipoteczny 2023, możemy:
- W każdym momencie dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania (częściowej, lub w całości)
- Wystąpić z wnioskiem do banku o udzielenie informacji o opłatach związanych z szybszą spłatą kredytu hipotecznego (bank ma wtedy 7 dni roboczych na odpowiedź)
- Odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę przez przedterminowe spłacenie kredytu
W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, po trzech latach regularnego spłacania bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Jeśli jednak zdecydujemy się na spłatę kredytu hipotecznego przed upływem 3 lat, to musimy liczyć się z opłatą – lecz nie wyższą niż 3% spłacanej kwoty.
Inaczej wygląda sytuacja kredytobiorców, którzy spłacają zadłużenie ze stałą stopą procentową. W ich przypadku całkowita spłata kredytu hipotecznego w ogóle nie musi się opłacać. Bank ma tutaj prawo pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania kredytu, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie.
Jak nietrudno się domyślić, kiedy nasza sytuacja finansowa się poprawi, możemy chcieć spłacić kredyt przed terminem – aby zaoszczędzić na kosztach odsetkowych. Warto więc zwrócić uwagę na warunki wcześniejszej spłaty oferowane przez banki, gdyż potrafią się one znacząco różnić między sobą.
Okres kredytowania – lepiej dłuższy czy krótszy? 
Decyzja o długości okresu kredytowania to kolejny bardzo istotny aspekt, na który koniecznie musimy zwrócić uwagę. W końcu wpływa ona na całkowite koszty kredytu hipotecznego oraz na wysokość naszej miesięcznej raty.
W przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w Polsce okres kredytowania może wynosić od kilku do nawet 35 lat. Decydując o długości okresu kredytowania, powinniśmy wziąć pod uwagę zarówno swoją obecną sytuację finansową, jak i przyszłe plany.
Krótki okres kredytowania oznacza wyższe miesięczne raty, ale mniejszy całkowity koszt kredytu. Długotrwałe zobowiązanie oznacza niższe raty, co może być atrakcyjne dla osób, które nie chcą obciążać swojego budżetu zbyt wysokimi wydatkami. Z drugiej strony, dłuższy okres kredytowania oznacza także większy całkowity koszt kredytu.
Ponadto, trzeba oczywiście mieć świadomość, że długość okresu kredytowania istotnie wpływa na naszą zdolność kredytową. Banki oceniają, czy klient będzie w stanie spłacić zobowiązanie w określonym czasie, biorąc pod uwagę wysokość jego zarobków i comiesięcznych wydatków, wiek, źródło dochodów i inne czynniki.
Wysokość marży banku
Marża banku to element oprocentowania kredytu hipotecznego, który jest stałym dochodem dla banku. To część oprocentowania naszego zobowiązania, którą bank dolicza do podstawowej stopy procentowej kredyt, wyliczanej dziś na podstawie wskaźnika WIBOR.
Marża banku zazwyczaj jest ustalana na stałe na cały okres kredytowania i nie ulega zmianie. Jak łatwo się domyślić, ma ona bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu i na całkowity koszt kredytu.
Im wyższa marża, tym wyższa będzie rata i całkowity koszt kredytu. Powinniśmy więc zwrócić na nią uwagę przy porównywaniu ofert kredytowych, ponieważ bardzo często poszczególne banki w swoich ofertach kredytu hipotecznego proponują odmienne marże.
Inne koszty związane z zaciągnięciem kredytu
Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, zawsze powinniśmy przeanalizować koszty, jakie będziemy musieli ponieść w związku z tym zobowiązaniem.
W tym aspekcie, warto zwrócić uwagę, że w przypadku wielu kredytów hipotecznych bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu. Jest to jednorazowa opłata, która zazwyczaj wynosi kilka procent kwoty kredytu. Może ona być doliczana do kwoty kredytu lub pobierana z góry.
Poza tym, często spotykane są różnego rodzaju opłaty dodatkowe, takie jak choćby:
- Opłata za przygotowanie umowy kredytowej
- Opłata za założenie i prowadzenie bankowego konta osobistego
- Opłata za zamówienie karty kredytowej w wybranym banku
- Opłata za ubezpieczenie nieruchomości
- Opłata za wycenę nieruchomości
- Opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
- Opłata za wykup oferty ubezpieczenia na życie wskazanej przez dany bank
- Opłata za wykup oferty ubezpieczenia ryzyka utraty pracy
W praktyce może się okazać, że oferta kredytu o teoretycznie najniższym oprocentowaniu, wynikającym z bardzo niskiej marży banku, wcale nie będzie jednak najbardziej się opłacać – właśnie ze względu na opisane koszty dodatkowe.
Zwróć uwagę na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania
Co to jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania, określana także jako RRSO? Mamy tutaj do czynienia ze wskaźnikiem, który pokazuje nam, jakie są faktyczne koszty zaciągnięcia kredytu, wyrażone w skali roku.
RRSO to kompleksowy wskaźnik, który uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale także praktycznie wszystkie wyżej opisane dodatkowe koszty, takie jak opłata za udzielenie kredytu, opłaty za obsługę kredytu, ubezpieczenie kredytu, a także koszty związane z koniecznością zabezpieczenia kredytu – takie jak na przykład koszty notarialne, koszty wpisu do księgi wieczystej czy koszty ewentualnej wyceny nieruchomości.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest wyrażona w procentach i liczona na rok. Warto zatem zwrócić uwagę na ten niezwykle wartościowy wskaźnik, gdy zamierzamy zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Dzięki niemu możemy bardzo łatwo i szybko porównać różne oferty kredytowe.
Należy jednak mieć świadomość, że RRSO jest wskaźnikiem teoretycznym i zakłada, że kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem, a wszystkie koszty pozostaną niezmienne przez cały okres kredytowania. W praktyce koszty jednak kredytu mogą się zmieniać, choćby w wyniku zmiany stóp procentowych.
Podsumowując, Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to jedno z najważniejszych narzędzi, które powinniśmy wykorzystać, analizując różne propozycje kredytu hipotecznego.
Wnioski
Podsumowując, wybór najbardziej dogodnego dla nas kredytu hipotecznego, a następnie podpisanie umowy kredytowej to poważna decyzja o długoterminowych skutkach, która wymaga od nas gruntownego przygotowania, a następnie dogłębnego przeanalizowania wielu propozycji kredytu.
Powyżej opisane zostały wszystkie najważniejsze aspekty, które powinniśmy wziąć pod uwagę w naszym procesie decyzyjnym. Ponadto, w wyborze najlepszej dla nas oferty znacząco pomóc może nam porównywarka kredyt hipoteczny.
