Mimo rosnących cen zainteresowanie wykupem działek i budową domów nie maleje. Taka inwestycja to kwestia bardzo indywidualna, zależna nie tylko od przyszłych domowników i ich preferencji, ale i od miejsca budowy, wielkości działki, wykorzystanych materiałów i robocizny.
Co gorsza, wiele osób skarży się, że kosztorysy podawane na stronach internetowych z projektami w żadnym wypadku nie odpowiadają rzeczywistości, tylko mają służyć głównie zachęceniu inwestora do wybrania danego projektu.
Jak zatem dziś wyglądają realne koszty budowy domu? Co trzeba w tym zakresie wziąć pod uwagę? Przekonamy się w dalszej części tekstu. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, jakie jest przeznaczenie kosztorysu budowy:
Kosztorys budowy domu – podstawowe informacje 
Kosztorys budowy to nic innego, jak szkic przyszłych wydatków, w przybliżeniu, aby zmierzyć się z tym, ile będziemy musieli wydać na dom naszych marzeń. Kosztorys wykonywany jest na bazie przedmiaru robót, czyli zestawienia wszystkich prac budowlanych podzielonych na etapy i podetapy.
Dodatkowo wyszczególnione są w nim wszystkie materiały potrzebne do wykonania prac wraz z ich aktualnymi cenami. Ponadto, kosztorys określa czas pracy potrzebny do ich zrealizowania w postaci roboczogodzin ludzi oraz sprzętu.
Dlaczego kosztorys zazwyczaj różni się od rzeczywistych wydatków?
Trzeba jednak pamiętać, że biura projektowe przygotowujące kosztorysy nie mają wpływu na zmiany cen surowców i materiałów budowlanych w czasie. Warto dodać, że rynek budowlany rozwija się niezwykle dynamicznie i już w ciągu jednego roku można zaobserwować dynamiczne i znaczące zmiany cen surowców budowlanych.
Kolejnym problemem są koszty robocizny. Z uwagi na wysoką inflację i wzrost wynagrodzeń, koszty prac budowlanych rosną każdego kolejnego roku. Sytuacji nie pomaga fakt, że na rynku brakuje obecnie doświadczonych fachowców.
Ważnym elementem mającym wpływ na wartość kosztorysów są również zmieniające się przepisy prawa. Dobrym przykładem są tutaj przepisy związane z charakterystyką energetyczną budynków.
Część dostępnych projektów domów nie była dostosowana do nowych wymagań zapotrzebowania budynku na energię jak i źródeł jej pochodzenia. W efekcie fakt, że projekt domu wymaga aktualizacji sprawia, że znajdujący się przy nim kosztorys również jej wymaga.
Ostatnim ważnym elementem mającym wpływ, na jakość kosztorysu jest brak ujęcia wszystkich kosztów związanych z budową domu. Bez względu, na jakość kosztorysu nie da się przewidzieć wszystkich prac koniecznych do wykonania i związanych z nim wydatków.
Kosztorysy nie obejmują najczęściej dostosowania działki pod budowę określonego budynku, doprowadzenia mediów, budowy szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków, wykonania odwodnienia i drenażu a także prac wokół domu jak wycinka drzew czy wykonanie ogrodzenia.
W czym kosztorys okazuje się bardzo przydatny?
Podsumowując, wykonanie kosztorysu zawsze jest sposobem na uporządkowanie zakresu i przebiegu prac budowlanych. Jego najważniejszym zadaniem jest rozpisanie kolejności wykonywania robót i zaplanowanie ich. Mając rozpisane prace i materiały potrzebne do ich wykonania, łatwiej jest też znaleźć rozwiązanie na wypadek braku materiału czy trudności z wynajmem maszyn budowlanych.
Natomiast w kwestii kosztów, za względu na wyżej wymienione czynniki, zawsze trzeba liczyć się z ryzykiem, że ich finalna wartość będzie wyraźnie odbiegać od tej prognozowanej w kosztorysie. Jak zatem dziś wyglądają realne koszty budowy domu?
Realne koszty budowy domu w 2023 
Ostatnie lata upłynęły na walce z pandemią i rosnącą inflacją. Już od 2021 roku inwestorzy mogli odczuć nawet kilkunastoprocentowy wzrost kosztów budowy domu.
Rok 2022 nie był pod tym względem bardziej łaskawy, a średni koszt budowy wzrósł o około 13%. Co w praktyce oznaczała taka zmiana? Otóż koszt budowy domu do stanu deweloperskiego wzrósł w tym czasie średnio o 50 tysięcy złotych netto.
Jaki dom bierzemy pod uwagę?
Ile dziś zatem powinna kosztować budowa domu jednorodzinnego? Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie poniżej, prezentując najpopularniejszy wariant takiej nieruchomości o powierzchni 140 metrów kwadratowych.
W grę wchodzi tutaj budynek bez piwnicy, ale z poddaszem użytkowym. Zakładamy, że dom posiada dwa poziomy po 70 metrów kwadratowych każdy. Ze względu na obecność skosów poddasza, powierzchnia użytkowa domu wyniesie około 125 metrów kwadratowych.
Zanim rozpoczniemy analizę kosztów budowy domu, należy określić nasze najważniejsze założenia. W pierwszej kolejności naszych wyliczeniach bierzemy pod uwagę budynki o prostej bryle i dwuspadowym dachu. Ponadto, analizowany dom zostanie wybudowany do stanu deweloperskiego, który będzie obejmował:
- Doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego
- Stolarkę zewnętrzną
- Elewację wraz z ociepleniem przegród zewnętrznych
- Instalacje wewnętrzne (wodno-kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna)
- Wykończenie wnętrz budynków tynkami, posadzkami oraz parapetami.
Jakie koszty nie zostały uwzględnione?
Oznacza to, że nie bierzemy tutaj pod uwagę takich kosztów, jak:
- Zakup działki budowlanej – cena zakupu działki budowlanej to wydatek rzędu od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Rozbieżność może być tutaj jednak zbyt duża
- Przyłączenie mediów – cena podciągnięcia mediów będzie uzależniona od lokalizacji działki, a także od odległości od punktów przyłączeniowych
- Wykończenie domu do stanu pod klucz oraz jego wyposażenie – ostateczny koszt tego etapu będzie uzależniony od wybranego standardu i preferencji inwestora. Różnice cenowe pomiędzy poszczególnymi materiałami wykończeniowymi mogą być bardzo znaczące.
Co bardzo istotne, analizowany tutaj dom jednorodzinny zostanie wybudowany systemem gospodarczym. Zakładamy zatem, że wszystkie czynności zostaną powierzone wyspecjalizowanym ekipom budowlanym, a inwestor nie będzie podejmował się samodzielnego wykonywania żadnych prac budowlanych.
Formalności przed budową domu
Przed rozpoczęciem budowy należy dopełnić wszystkich formalności. Jednym z ważniejszych etapów formalnych jest wytyczenie obrysu budynku oraz zgromadzenie potrzebnych do budowy map geodezyjnych.
Wszystkie formalności związane z budową domu wymagają zakupu projektu budowlanego. W ofertach biur znajdziemy zarówno projekty gotowe, jak i możliwość zakupu projektu indywidualnego.
Gotowy projekt budowlany to wydatek rzędu od 2 do 6 tysięcy złotych. Do kosztów całkowitych może dojść jeszcze ich adaptacja do lokalnych warunków terenowych (średnio od 2 do 3 tysięcy PLN).
Cena wykonania projektu indywidualnego może być nieco droższa. Ostateczny koszt będzie uzależniony od specyfiki budynku. Cena projektów indywidualnych na ogół oscyluje w granicach od 10 tysięcy do nawet 30 tysięcy złotych.
Koszt doprowadzenia domu do stanu surowego zamkniętego 
Fundamenty
Szacowanie realnych kosztów budowy domu rozpoczynamy od fundamentów. Jak już zostało wspomniane, nasz dom jednorodzinny będzie posiadał 70 metrów kwadratowych powierzchni fundamentów. W zakresie prac do wykonania znajduje się:
- Wykonanie wykopu do głębokości 1 metra
- Stworzenie ław fundamentowych na warstwie chudego betonu
- Ściany fundamentowe z bloczka betonowego na zaprawie cementowo-wapiennej
- Izolacja termiczna ścian zewnętrznych
- Wykonanie płyty chudego betonu
- Podbudowa z podsypki piaskowej.
Orientacyjny koszt materiałów potrzebnych do budowy fundamentów w tym momencie wyniesie 22 tysiące złotych. Kolejne 10 tysięcy PLN pochłoną koszty robocizny. Sumaryczna cena wykonania fundamentów w naszym przypadku wyniesie zatem około 32 tysiące złotych.
Ściany nośne i działowe
Następny etap prac to budowa ścian nośnych oraz ścian działowych. Zakładamy, że w domu znajdą się 203 metry kwadratowe ścian nośnych. Wykonamy je z bloczków betonu komórkowego H+H 24. Cena zakupu niezbędnego materiału wyniesie około 14 700 złotych. Tyle samo będzie kosztowało zatrudnienie ekipy murarskiej.
Ściany działowe będą nieco cieńsze i wykonamy je z bloczków betonu komórkowego H+H 12. Zakładamy, że w naszym budynku znajdzie się miejsce dla 98 metrów kwadratowych ścian działowych. Za bloczki z betonu komórkowego zapłacimy około 4400 złotych. Z kolei robocizna będzie wydatkiem rzędu 7400 PLN. 
Komin i wentylacja
Niezbędnym etapem budowy domu jednorodzinnego będzie także budowa komina dymowego i kominów wentylacyjnych. Zakładamy, że w budynku znajdzie się miejsce na sześć szachtów wentylacyjnych oraz komin dymowy.
Cena wykonania kominów wentylacyjnych to około 2100 złotych. Za komin dymowy zapłacimy około 4600 PLN. Dodatkowym wydatkiem będzie wykończenie kominów cegłą klinkierową. Cena tego przedsięwzięcia to około 3800 złotych. Podsumowując, za wykonanie oraz wykończenie kominów w budynku parterowym zapłacimy około 10 500 PLN.
Stropy
Po oszacowaniu kosztów wykonania komina przychodzi czas na określenie ceny stropu. Nasz budynek będzie posiadał dwa stropy. Średnia cena materiałów potrzebnych do wybudowania prefabrykowanego stropu o powierzchni 70 metrów kwadratowych wynosi około 32 100 złotych. Robocizna to kolejny wydatek rzędu 4900 PLN.
Drugi strop zostanie zbudowany z drewna, co pomoże zmniejszyć koszty inwestycji. Łączny koszt materiałów oraz robocizny wynosi około 29 300 złotych.
Schody i balkon
Nasz dom z poddaszem użytkowym zostanie wykończony schodami żelbetowymi o powierzchni 7,5 metra kwadratowego. Łączna cena materiałów i robocizny wyniesie 2900 złotych.
Ponadto, nasz dom zostanie wzbogacony o płytę balkonową o powierzchni 10 metrów kwadratowych. Koszt jej wykonania to około 3500 złotych. Do kosztów całkowitych dochodzi także elewacja i izolacja, wykonanie posadzki oraz stalowej balustrady. Łączny koszt wybudowania oraz wykończenia balkonu wyniesie zatem około 10 500 PLN.
Dach 
Etap budowy konstrukcji budynku kończy się z chwilą wykonania dachu. Zakładamy, że budynek zostanie zwieńczony prostym dachem dwuspadowym o kącie nachylenia 35º, a jego całkowita powierzchnia wyniesie 105 metrów kwadratowych.
W kalkulacjach przyjmujemy wykonanie bardzo dobrej jakości więźby dachowej, zabezpieczenie poszyciem z membrany dachowej oraz wykończenie dachówką ceramiczną. Średni koszt zakupu więźby prefabrykowanej oraz robocizny to około 23 500 złotych.
Na więźbie znajdzie się membrana dachowa. Poszycie dachu uszczupli budżet inwestycyjny o około 1600 PLN. Znacznie większym wydatkiem okaże się zakup dachówki ceramicznej. Za dobrej jakości dachówkę potrzebną na dach zapłacimy około 10 300 złotych. Robocizna to kolejny wydatek w wysokości 8300 PLN.
Ważnym etapem budowy dachu jest także jego wykończenie i docieplenie. Zakładamy, że wokół budynku znajdzie się 35 metrów rynien PCV, które będą kosztowały około 3800 złotych.
Na poddaszu znajdzie się miejsce na 4 okna dachowe. Cena ich zakupu oraz montażu to 7200 PLN. Na dachu trzeba także zamontować wyłaz dachowy. Jego cena to 590 PLN.
Docieplenie stropu i podbitka okapu
Do kosztów całkowitych dochodzi jeszcze docieplenie stropu drewnianego. Łączny koszt docieplenia stropu po skosach wełną mineralną o powierzchni 98 metrów kwadratowych (materiał i robocizna) powinien zamknąć się w kwocie około 17 000 złotych.
Końcowym wydatkiem związanym z budową dachu będzie wykonanie solidnej podbitki okapu. Zakładamy, że łączna powierzchnia podbitki wyniesie 35 metrów kwadratowych. Wykonamy ją z szalówki sosnowej malowanej drewnochronem. Łączny koszt tego przedsięwzięcia wyniesie około 4000 PLN.
Okna drzwi i brama garażowa
Nasz budynek znajduje się już w stanie surowym otwartym. Chcąc doprowadzić go do stanu surowego zamkniętego, musimy wykończyć wszystkie otwory zewnętrzne. Wybieramy okna drewniane o łącznej powierzchni 28 metrów kwadratowych. Koszt zakupu dobrej jakości produktów wraz z montażem powinien zamknąć się w kwocie 33 000 złotych. 
Dodatkowym wydatkiem będą masywne, stalowe drzwi zewnętrzne. Ich zakup, wraz z montażem będzie kosztować około 5800 złotych. Koszty doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego zamykamy ceną bramy garażowej. W naszym domu jednorodzinnym znajdzie się brama uchylna, która wraz z montażem stanie się wydatkiem rzędu 4300 PLN.
Suma kosztów
Ile kosztuje budowa domu w 2023 roku? Sumaryczny koszt doprowadzenia naszej nieruchomości do stanu surowego zamkniętego w 2023 roku wyniesie około 290 tysięcy złotych.
Koszt doprowadzenia domu do stanu deweloperskiego
Ocieplenie ścian
To jeszcze nie koniec wydatków związanych z inwestycją budowlaną. Budynek należy bowiem doprowadzić do stanu deweloperskiego. Zacznijmy od ocieplenia ścian i wykończenia elewacji budynków. Przegrody zewnętrzne można zaizolować wełną mineralną bądź styropianem.
W naszych wyliczeniach uwzględniamy wełnę mineralną grubości 15 centymetrów. W efekcie, w przypadku naszego domu jednorodzinnego powierzchnia do ocieplenia wyniesie 168 metrów kwadratowych. Średni koszt zakupu wełny i zatrudnienia ekipy wykonawców to wydatek rzędu 52 tysięcy złotych.
Instalacja elektryczna
Kolejny etap to wykonanie niezbędnych instalacji wewnętrznych. W budynkach znajdzie się instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna oraz centralne ogrzewanie. Koszt wykonania instalacji elektrycznej w budynkach będzie uzależniony od ilości punktów. W wyliczeniach nie bierzemy pod uwagę ceny uzbrojenia działki.
Zakładamy tutaj, że w naszym domu jednorodzinnym znajdzie się 110 punktów instalacji elektrycznej. Łączny koszt robocizny oraz montażu w takim przypadku wyniesie około 19 000 złotych.
Instalacja wodno-kanalizacyjna
W każdym nowoczesnym budynku znajduje się także kompletna instalacja wodno-kanalizacyjna. Cena tego etapu prac jest jednak trudna do oszacowania, gdyż będzie ona uzależniona od ilości przyłączeń. Na ostateczny koszt wpłynie także odległość punktów przyłączeniowych.
Nie zmienia to faktu, że w domu jednorodzinnym, ze względu na obecność dwóch łazienek, umieścimy 14 punktów wodno-kanalizacyjnych. Cena wykonania takiej instalacji wyniesie co najmniej 9500 złotych. 
Centralne ogrzewanie i wyposażenie kotłowni
Ponadto, w naszym domu jednorodzinnym wykonamy centralne ogrzewanie i kompleksowo wyposażymy kotłownie.
Zakładamy tutaj, że dolna kondygnacja budynku będzie ogrzewana za pomocą podłogówki. Na górnej kondygnacji wykonamy ogrzewanie tradycyjnymi grzejnikami. Łączny koszt stworzenia całej instalacji to około 22 000 złotych.
Ostatnim wydatkiem związanym z instalacją centralnego ogrzewania jest wyposażenie kotłowni. W naszym domu jednorodzinnym zamontujemy kocioł gazowy kondensacyjny. Łączny koszt zakupu kotła, sterowników, zasobnika do ogrzewania ciepłej wody użytkowej oraz kompletnego wyposażenia kotłowni wyniesie około 23 500 złotych.
Za zamontowanie wszystkich niezbędnych urządzeń w kotłowni zapłacimy natomiast kolejne 3500 PLN.
Posadzki
To jednak nie wszystko. Doprowadzenie budynków do stanu deweloperskiego wymaga wykonania tynków, posadzek oraz parapetów zewnętrznych i wewnętrznych. Koszt wykonania posadzki będzie uzależniony od grubości.
Dla przykładu, posadzka na gruncie musi posiadać znacznie wydajniejszą izolację. Tymczasem do izolacji stropów pomiędzy kondygnacjami wystarczy styropian o grubości 5 centymetrów. W efekcie, cena wykonania posadzek na dwóch kondygnacjach naszego domu jednorodzinnego wyniesie około 12 000 złotych.
Tynki
Kolejny etap inwestycji to wykonanie tynków we wszystkich pomieszczeniach budynków. Zdecydujemy się tutaj na tynk gipsowy, który cieszy się większą popularnością z uwagi na atrakcyjniejszą cenę i mniejszą czasochłonność prac.
W naszym budynku jednorodzinnym znajdzie się 420 metrów kwadratowych ścian i sufitów do wytynkowania. Łączny koszt materiału oraz robocizny powinien zamknąć się w kwocie 21 800 złotych.
Sufity
Do wykończenia pozostały nam jeszcze sufity na zerowym poziomie domu jednorodzinnego. W naszej inwestycji wybieramy sufity podwieszane z płyt kartonowo gipsowych na stelażu. W budynku znajdzie się 70 metrów kwadratowych sufitów podwieszanych. Łączny koszt materiału oraz robocizny wyniesie tutaj około 14 500 złotych.
Parapety
Ostatni wydatek związany z doprowadzeniem naszego budynku jednorodzinnego do stanu deweloperskiego to montaż parapetów zewnętrznych i wewnętrznych. W naszej inwestycji zdecydowaliśmy się na parapety z PCV. Elewacja zewnętrzna zostanie wykończona dobrej jakości parapetami aluminiowymi.
W naszym domu jednorodzinnym znajdzie się 21 metrów parapetów wewnętrznych i taka sama ilość parapetów zewnętrznych. Łączny koszt materiału oraz robocizny wyniesie tutaj około 3000 złotych.
Finalny koszt budowy domu jednorodzinnego w 2023 roku 
Podsumowując, w naszej analizie budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 140 metrów kwadratowych kosztować będzie co najmniej 470 tysięcy złotych. Oczywiście mówimy tutaj jednak o kosztach materiałów aktualnych na luty 2023 roku i średnich cen usług budowlanych w skali całego kraju.
Jak jednak zostało już wspomniane, koszty te mogą podlegać sporym wahaniom nawet w stosunkowo krótkim horyzoncie czasowym. Co gorsza, w analizie nie został uwzględniony koszt podciągnięcia mediów, który zależy już od lokalizacji konkretnej działki.
W konsekwencji, powyższe wyliczenia należy traktować szacunkowo, gdyż każdy przypadek budowy domu jednorodzinnego – nawet o tej samej powierzchni – będzie się w mniejszym lub większym stopniu różnił pod względem realnie poniesionych kosztów.
