W najnowszym odcinku programu Kawa z Agentem Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate, prezentuje najnowsze informacje dotyczące polskiego i amerykańskiego rynku nieruchomości. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
Koniec patodeweloperki? Minister Buda podpisał rozporządzenie przeciwdziałające zjawisku!
Minister Rozwoju i Technologii, Waldemar Buda poinformował o podpisaniu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Minister Buda stwierdził przy tym, że patodeweloperka to „bardzo głośny temat”, lecz podkreślił, że jest to „zjawisko marginalne, które pojawia się w niewielkim procencie podmiotów, które się tym trudnią, ale bardzo dotkliwe i bardzo głośne. I nawet ten procent podmiotów, które się tym zajmuje, powinien dzisiaj usłyszeć jasny komunikat: stop patodeweloperce “.
Waldemar Buda przekazał, że przepisy mają wejść w kwietniu – „tak, żeby nie zaskakiwać firm, które dzisiaj już projektują i mają w toku swoje projekty budowlane, jednak wszystko, co będzie wymagało pozwolenia już od kwietnia będzie musiało być na tych nowych przepisach”.
Minister Rozwoju i Technologii wskazał ponadto, że “jest takie wyliczenie Polskiego Instytutu Ekonomicznego, że na patodeweloperce Polska traci rocznie 83 miliardy złotych. W związku z tym, że budowane są w szczerych polach budynki, w związku z tym, że nie mają wygód, w związku z tym, że nie mają niektórych rozwiązań”.
Jakie zmiany wprowadzą nowe przepisy?
Rozporządzenie zakłada między innymi zwiększenie do pięciu metrów odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji od granicy działki. Dotąd odległość ta wynosiła minimum trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – cztery metry.
Zgodnie z projektem lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 metrów kwadratowych. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
W projekcie założono też wprowadzenie wymagania w zakresie odpowiednich przegród pomiędzy balkonami. Zgodnie z nową regulacją w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku wykonania więcej niż jednego balkonu na jednej płycie balkonowej należy zastosować przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 metra oraz szerokość odpowiadającą co najmniej szerokości balkonu.
Przegroda ta powinna się także charakteryzować odpowiednią przepuszczalnością światła. Powinna ona wynosić minimalnie 30%, maksymalnie 50%, dzięki czemu, w ocenie projektodawcy, taka przyciemniona przegroda da poczucie odizolowania od sąsiadów.
W stosunku do budynku mieszkalnego wielorodzinnego projektowane przepisy wprowadzają również między obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 metrów kwadratowych, na potrzeby przechowywania na przykład rowerów.
Pandemia przeszkodziła, uchodźcy pomogli. Jak rosły stawki najmu w Warszawie?
Z danych Otodom Anatylics, że w ciągu ostatnich czterech lat średnie ceny ofertowe najmu w Warszawie wzrosły średnio od 36% do 41%. Wbrew pozorom przez większą część tego okresu byliśmy jednak świadkami obniżającej się wyceny czynszów. W tym czasie średnia wycena mieszkań w stolicy rosła dwa razy szybciej.
Stabilizacja cen na warszawskim rynku najmu w latach 2017-2021
Stabilizacja na warszawskim rynku najmu, wyrażana rocznym zmianami średnich cen ofertowych od -8%. do +5% rok do roku trwała cztery lata – od 2017 do 2021.
Szczególnie spadek popytu, który obserwowany był na rynku najmu – nie tylko warszawskim – od wybuchu pandemii COVID-19, wpłynął na to, że pomiędzy wrześniem 2017 a wrześniem 2021 roku mówiliśmy o spadku rentowności najmu.
Średnia wycena mieszkań poniżej 40 metrów kwadratowych spadła w tym czasie o blisko 7%. Za większe mieszkania o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych oraz od 60 do 89 metrów kwadratowych oczekiwano z kolei średnio o 10% i 6% mniej.
W przypadku kawalerek najmniej – średnio 1898 złotych za miesiąc – oczekiwano w Warszawie w maju 2021 roku, a więc nieco ponad rok od wybuchu pandemii, gdy na dobre już upowszechniła się zdalna praca i nauka.
Dołek przeciętnej wyceny większych metraży miał również miejsce wiosną 2021 roku Wówczas średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących najmu mieszkań o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych zbliżyły się do 2500 złotych za miesiąc. Za większe mieszkania oczekiwano z kolei średnio nieco poniżej 3900 PLN miesięcznie.
Wojna na Ukrainie wywołała drastyczny wzrost stawek najmu
Choć oczekiwania wynajmujących zaczęły rosnąć już latem 2021 roku, to prawdziwym katalizatorem wzrostów okazał się – jak zresztą w innych polskich miastach – wybuch wojny na Ukrainie i napływ do Polski uchodźców.
Do końca 2022 roku średnie oczekiwania wynajmujących wzrosły – w zależności od metrażu – od 26% do 36%. W ujęciu miesięcznym najmocniejsze wzrosty zanotowano w kwietniu 2022 roku, gdy średnia wycena najmniejszych kawalerek wzrosła o blisko 8% miesiąc do miesiąca.
Podwyżki stawek wpisywanych w ogłoszeniach, choć ze znacznie mniejszą siłą, kontynuowane są także w 2023 roku W ostatnich miesiącach byliśmy jednak świadkami także miesięcy z obniżkami.
Tym samym od początku roku do września średnie ceny ofertowe wzrosły od 1,3% w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych, przez 2,7% w przypadku kawalerek po 5,6% w ogłoszeniach dotyczących dużych mieszkań.
Biorąc pod uwagę wrześniowe dane, w ujęciu rocznym zanotowano wzrosty odpowiednio o 6,5% w przypadku najmniejszych mieszkań, o 9,5% w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych oraz o 12,7% w przypadku największych mieszkań.
Jak rosły ceny na warszawskim rynku sprzedaży mieszkań?
Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w ciągu ostatnich pięciu lat średnie kwoty oczekiwane przez deweloperów wzrosły od 64% w przypadku największych mieszkań do ponad 89% w przypadku najmniejszych lokali. Na rynku wtórnym byliśmy w tym czasie świadkami wzrostu rzędu od 64% do 67%.
Z kolei zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał 2023 roku, w ciągu ostatnich pięciu lat średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku pierwotnym wzrosła o 60,5%. Na rynku wtórnym średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych wzrosła w tym czasie o 45,3%.
Na rynku najmu mówiliśmy zaś w tym czasie o wzrostach wahających się od 32,9% w przypadku dużych mieszkań, do 41,1% w przypadku kawalerek.
Hipoteczna anomalia w Stanach Zjednoczonych. Koniec “amerykańskiego snu”?
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych przekroczyło 8% i aktywność kredytowa prawie zamarła. Mimo to ceny domów pozostają bardzo wysokie. Nieruchomości stały się praktycznie niedostępne dla przeciętnego Amerykanina.
Za Atlantykiem większość kredytów na zakup nieruchomości udzielanych jest przy stałej (w całym okresie kredytowania) stopie procentowej. Stopa ta jest pochodną rentowności długoterminowych obligacji rządu Stanów Zjednoczonych.
Te ostatnie w październiku osiągnęły wieloletnie maksima. W przypadku papierów dziesięcioletnich był to około 5%, a w przypadku dwudziestoletnich ponad 5,25%. W rezultacie amerykańskie Stowarzyszenie Bankierów Hipotecznych (MBA) podało, że przeciętne oprocentowania trzydziestoletniego kredytu hipotecznego sięgnęło 7,9%.
Jest to najwyższy poziom od września 2000 roku, a więc od przeszło 23 lat. Rynek nieruchomości jest zwierzęciem poruszającym się na stopach procentowych. Rośnie, gdy stopy są niskie i maleje, gdy są wysokie. Tak to przynajmniej działało przez poprzednie pół wieku.
W czasach niskich stóp procentowych Amerykanie chętnie korzystali z taniego kredytu, a lewarowane zakupy domów stały się wręcz sportem narodowym. W efekcie ceny domów w USA przez ostatnie dwie dekady podniosły się o 127%
Podwyżki stóp procentowych nie doprowadziły do silnego spadku cen mieszkań
Wydawało się zatem, że drastyczne podwyżki stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych doprowadzą do przebicia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości i przywrócą równowagę w tak ważnym sektorze gospodarki. Ale tak się nie stało.
Rządowe Biuro Cenzusowe podało, że mediana cen nowego domu w USA w sierpniu wyniosła 514 tysięcy dolarów. To 35% więcej niż przed wiosną 2020 roku, gdy rozpoczynała się ostatnia odsłona hossy na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku ceny średniej jest ona o blisko połowę wyższą, niż była przed covidowym lockdownem.
Co prawda przez ostatni rok mediana cen nowych domów w USA obniżyła się o 15,7%, lecz wciąż jest to pułap niedostępny dla przeciętnego Amerykanina. Przy obecnych cenach i wysokich stopach procentowych miesięczna rata trzydziestoletniej hipoteki wyniesie około 2800 USD – zakładając wkład własny w wysokości 20% – czyli 33 800 dolarów rocznie.
Przy założeniu, że hipoteka nie powinna pochłaniać więcej niż 30% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, minimalny dochód kredytobiorcy powinien wynosić blisko 115 tysięcy USD.
Tymczasem nominalny dochód do dyspozycji przeciętnej rodziny w Stanach Zjednoczonych w 2022 roku wynosił 92 750 dolarów. Ale już dochód realny (liczony po uwzględnieniu inflacji) wyniósł 74 580 USD i spadł trzeci rok z rzędu.
Załamanie podaży na amerykańskim rynku nieruchomości
Kredytowa posucha w połączeniu z realnym spadkiem dochodów Amerykanów powinna teoretycznie wywołać załamanie cen na rynku nieruchomości. Tak się jednak nie dzieje. Dlaczego? Z prostego faktu – wraz z popytem załamała się też podaż.
Liczba transakcji sprzedaży domów na rynku wtórnym we wrześniu spadła do zaledwie 3,96 miliona w ujęciu całorocznym. Gdyby pominąć jednorazowy wynik z maja 2020 (kiedy obowiązywał lockdown), to obroty na rynku spadły do najniższego poziomu od nieruchomościowego dołka z 2010 roku.
Co więcej, znalazły się na poziomach znacznie niższych niż w latach dziewięćdziesiątych i to pomimo wzrostu liczby ludności Stanów Zjednoczonych w tym okresie o około 28%. Równocześnie liczba domów wystawionych na sprzedaż jest najniższa w sięgającej 2000 roku historii danych narodowego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości.
Na rynku jest tylko 1,13 miliona domów, czyli o około połowę mniej niż w latach ubiegłych. Dla porównania tuż po pęknięciu mieszkaniowej bańki w latach 2005-2007 w ofercie było ponad 3,5 miliona nieruchomości.
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej:
