Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od dłuższego czasu jest naprawdę trudna. Po wielomiesięcznym, dotkliwym cyklu podwyżek stóp procentowych, oprocentowanie kredytów wzrosło znacząco, a zarazem zdolność kredytowa drastycznie się obniżyła, co sprawiło, że od tego czasu znacznie mniej osób może kredyt na mieszkanie zaciągnąć.
Pojawiają się jednak na rynku pierwsze oznaki zmian na lepsze. Okazuje się bowiem, że w lutym Komisja Nadzoru Finansowego podjęła decyzję o złagodzeniu warunków oceny zdolności kredytowej Polaków.
Jakie dziś zatem warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Ile aktualnie wynosi oprocentowanie kredytu? Przekonamy się poniżej:
Jak banki wyliczają zdolność kredytową? 
Zdolność kredytowa w zależności od wybranego banku może być różna, gdyż każdy bank liczy ją według własnego regulaminu. Istnieją jednak pewne wytyczne, które obowiązują wszystkie banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Rekomendacja KNF
Jednym z nich jest rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Działa ona w ten sposób, że jeśli dziś oprocentowanie kredytu wynosi około 8%, to bank policzy nam zdolność kredytową przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 10,5%, jeśli zdecydujemy się na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem lub aż 13%, gdy wybierzemy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Źródło dochodu
W kontekście wyliczania zdolności kredytowej bardzo istotne jest również źródło uzyskiwania dochodów. Najlepszym rodzajem umowy jest oczywiście umowa o pracę. Jeśli jest ona na czas nieokreślony, to dla banku jesteśmy bardzo atrakcyjnym klientem.
Umowa o pracę na czas określony jest nieznacznie bardziej problematyczna. Banki żądają wtedy, aby była to już kolejna umowa z tym samym pracodawcą i aby do końca tej umowy pozostało dłużej niż pół roku, a najlepiej rok. Jeśli te parametry będą spełniona, umowa powinna być przyjęta tak samo, jak umowa na czas nieokreślony.
Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach ogólnych, z księgą przychodów i rozchodów także jest dobrze widziana przez banki, gdyż jak na dłoni widać wtedy ile faktycznie zarabiamy.
W przypadku pozostałych źródeł dochodów, zdolność kredytowa badana jest znacznie bardziej rygorystycznie i zdecydowanie trudniej uzyskać wtedy kredyt hipoteczny.
Zobowiązania pożyczkowe
Ponadto, musimy być świadomi, że na zdolność kredytową istotnie wpływają nasze zobowiązania pożyczkowe. Warto mieć świadomość, banki mają dostęp do baz kredytowych (Biuro Informacji Kredytowej i Biuro Informacji Gospodarczej) i wyciągów z rachunku bankowego.
Do tego tematu warto podejść ostrożnie. Dla przykładu, karty kredytowe czy limity w rachunku stanowią dla banku, jako nasze obciążenie miesięczne. Często stanowi ono nawet 5% takiego limitu kredytowego – co oznacza, że karta kredytowa na 10 tysięcy złotych zostanie zaliczona przez bank, jako miesięczna rata w wysokości 500 PLN. W praktyce, właśnie o tyle nasza zdolność kredytowa będzie wtedy obniżona.
Liczba kredytobiorców
Duże znaczenie ma także liczba kredytobiorców. Jak nietrudno się domyślić, zdecydowanie największe szanse na zaciągnięcie kredytu ma małżeństwo bez dzieci zaciągające kredyt, gdyż zdolność kredytowa będzie wtedy wyliczana na podstawie ich wspólnych zarobków.
Wkład własny a uzyskanie kredytu hipotecznego 
Należy także wiedzieć, że aktualnie każdy, kto chce otrzymać kredyt hipoteczny w Polsce, musi posiadać wkład własny, który wynosi minimum 20% wartości kupowanej nieruchomości.
W niektórych przypadkach banki udzielają finansowania osobom, którym udało się zgromadzić mniejszy wkład w wysokości 10 czy 15%. Takie osoby, muszą jednak zdecydować się na obowiązkowe ubezpieczenie, które pokryje resztę wymaganego wkładu.
Mało tego – możliwe jest również uzyskanie kredytu hipotecznego bez wpłaty wkładu własnego. W ten sposób działa rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, lecz trzeba mieć świadomość, że nie wszystkie banki oferują taki kredyt hipoteczny.
Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
Dziś, aby otrzymać kredyt z okresowo stałą stopą procentową na 300 tysięcy złotych, singiel lub małżeństwo bez dzieci musi zarabiać co najmniej 6 tysięcy złotych netto miesięcznie. Co istotne, nie wszystkie banki przyznają nam w takim przypadku kredyt hipoteczny, dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, najlepiej z pomocą doradcy kredytowego.
Co ciekawe, w przypadku niektórych ofert kredytowych, na uzyskanie kredytu w wysokości 400 tysięcy złotych, singlowi wystarczą już zarobki na poziomie 6500 złotych netto miesięcznie – oczywiście tylko w przypadku, gdy wszystkie pozostałe warunki zostaną spełnione.
Ile kosztuje taki kredyt?
Kredyt hipoteczny na kwotę 300 tysięcy złotych zaciągnięty na 25 lat będzie dziś oprocentowany na około 9%. W efekcie miesięczna rata takiego kredytu wyniesie około 2400 złotych, a jego szacowany całkowity koszt ukształtuje się na poziomie 560 tysięcy PLN.
Z kolei kredyt na 400 tysięcy złotych, nawet zaciągnięty na 30 lat, będzie się wiązał z wysokością miesięcznej raty przekraczającą 3100 PLN. Jego oprocentowanie pozostanie tutaj bez zmian – także dziś wyniesie co najmniej 9%. 
Jak zatem widzimy, choć Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej Polaków, to nadal tylko niewielka część polskiego społeczeństwa jest dziś w stanie uzyskać kredyt hipoteczny.
Mało tego – nawet jeśli się to uda, to będzie on naprawdę drogim rozwiązaniem. Oprocentowanie kredytu i wysokości jego rat nadal są bowiem o wiele wyższe niż miało to miejsce w latach 2020-2021.
