W nieruchomości komercyjne w Europie w pierwszym półroczu 2021 roku zainwestowano 125,6 miliarda euro. Co ciekawe, jest to wartość o 9% niższa niż rok wcześniej. Wpływ na to oczywiście ma pandemia koronawirusa. Jeszcze bardziej zaskakujące dane dotyczą naszego kraju. Otóż w Polsce, w pierwszym półroczu 2021 w nieruchomości komercyjne zainwestowano 2 miliardy euro, czyli aż o 31% mniej niż rok wcześniej. Ponadto, aż 96% z tej kwoty pochodziło z zagranicznego kapitału, a jedynie 4% od rodzimych inwestorów.
Mimo wszystko, eksperci przemawiają tutaj jednym głosem – polski rynek nieruchomości komercyjnych cały czas intensywnie się rozwija – nawet pomimo pandemii COVID-19. To właśnie ten potencjał tak licznie w naszym kraju dostrzegają zagraniczni inwestorzy.
Czy zatem na inwestowaniu w nieruchomości komercyjne można dobrze zarobić? W jaki sposób można inwestować w tego typu lokale i o czym należy pamiętać? Przekonamy się w dalszej części tekstu. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia czym w ogóle są nieruchomości komercyjne i jakie mamy ich rodzaje:
Nieruchomości komercyjne – co to?
W przepisach nie znajdziemy jednoznacznej definicji nieruchomości komercyjnej. Czym zatem ona jest? Tego rodzaju nieruchomości są po prostu dostosowane do prowadzenia działalności gospodarczej. Charakterystyczne dla każdej nieruchomości komercyjnej jest to, że:
- Jest ona niezamieszkana, natomiast dostosowano ją do rodzaju i specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej
- Służy ona prowadzeniu działalności gospodarczej – w rezultacie pozwala realizować założenia biznesowe i osiągać zyski.
Współcześnie budowane nieruchomości komercyjne to nie zawsze odrębne budynki. Działające na polskim rynku firmy deweloperskie często tworzą osiedla, na których powstają obiekty mające kilka funkcji. Z reguły na parterze takich budynków znajdują się lokale usługowo-handlowe, kolejne piętra przystosowane są do działalności biurowej, a najwyższe kondygnacje projektowane są jako luksusowe apartamenty.
Taka zabudowa ma swoje zalety. Dzięki temu, że lokale usługowe czy biura znajdują się w bliskości nieruchomości mieszkalnych, łatwiej do nich dotrzeć zarówno pracownikom, jak i potencjalnym klientom. To z kolei korzystnie przekłada się na zyski rezydujących w nich firm.
Nieruchomościami komercyjnymi mogą być pojedyncze lokale usługowe, biurowe, handlowe lub wielkopowierzchniowe galerie, przeznaczone do wynajmu. Są nimi także magazyny, hotele, kluby sportowe i wszystkie inne budynki, w których prowadzona jest określona działalność gospodarcza, ukierunkowana na zysk. Nieruchomości komercyjne nabywane są w celu samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w ramach nieruchomości lub czerpania pożytków w postaci przychodów z wynajmu.
Rodzaje nieruchomości komercyjnych 
Nieruchomości komercyjne są obecnie jednym z jednych najczęściej sprzedawanych rodzajów nieruchomości zaraz po wszystkich nieruchomościach zamieszkałych i działach budowlanych. Aktualnie na rynku można wyróżnić następujące oferty nieruchomości komercyjnych na sprzedaż:
- Lokale użytkowe i usługowe – prowadzona jest w nich działalność usługowa, gastronomiczna lub sprzedaż różnych produktów; z reguły są one zlokalizowane w atrakcyjnych punktach miasta lub na osiedlach
- Magazyny – powierzchnie, w których firmy mogą przechowywać produkty czy surowce; aby obniżyć koszty utrzymania, większość z nich zlokalizowana jest poza miastem
- Hale produkcyjne – przestrzenie zaprojektowane z myślą o prowadzeniu produkcji; tak jak magazyny są one lokalizowane w przemysłowych dzielnicach czy na przedmieściach
- Biurowce, galerie handlowe, hotele, magazyny samoobsługowe – czyli całe budynki, w których prowadzona jest działalność gospodarcza
- Działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną – w zależności od ich położenia, mogą powstać na nich obiekty ze wszystkich powyższych kategorii.
Inwestorzy prywatni mogą zainwestować posiadane środki w zakup nieruchomości komercyjnej każdego rodzaju. Barierą może się okazać brak wystarczających funduszy. Z reguły nieruchomości komercyjne mają większą powierzchnię niż nieruchomości mieszkalne, a to z kolei powoduje, że są odpowiednio droższe.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce obecnie
Wynik słabszy niż rok wcześniej
Jak już zostało wspomniane we wstępie, w Polsce w pierwszym półroczu 2021 w nieruchomości komercyjne zainwestowano 2 miliardy euro. To wyraźnie mniej niż 12 miesięcy wcześniej, kiedy ta kwota wyniosła 2,9 miliarda EUR. Co ciekawe, spadki były widoczne zwłaszcza w drugim kwartale bieżącego roku. W nieruchomości komercyjne zainwestowano wówczas 770 milionów euro, natomiast rok wcześniej kwota ta wyniosła 1,2 miliarda EUR.
Nieruchomości magazynowe i logistyczne nadal zyskują na znaczeniu
Widać jednak zgodną z europejską tendencję do inwestowania głównie w nieruchomości magazynowe i logistyczne. Rozwój handlu elektronicznego przyczynił się do tego, że w pierwszym półroczu 2021 inwestycje w magazyny w naszym kraju wyniosły aż 869 milionów euro, czyli najwięcej ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych.
Powolne odbicie nieruchomości biurowych i hotelarskich
Na skutek ponownego otwarcia gospodarek przez rządy poszczególnych krajów i powrotu pracowników do biur, inwestycje w sektorze biurowym także wzrosły pod trudnym 2020 roku. W Polsce w pierwszym półroczu 2021 zainwestowano w nie 794 miliony euro.
Pierwsze oznaki ożywienia w naszym kraju wskazuje także sektor hotelarski, co wiązało się z częściowym zniesieniem ograniczeń w podróżowaniu na terytorium całej Europy – zwłaszcza w okresie wakacyjnym. W Polsce w pierwszym półroczu 2021 w hotele zainwestowano 29 milionów euro.
Problemy nieruchomości handlowych
Najwięcej wyzwań mają przed sobą nieruchomości handlowe, ponieważ to na tym rynku w największym stopniu odbijają się pandemiczne obostrzenia. Restrykcje w dużym stopniu wpływały na decyzje inwestorów w tym sektorze nieruchomości komercyjnych i powodowały odkładanie ich w czasie. Zmieniająca się sytuacja na tym rynku wymagała również dodatkowych nakładów na dopasowanie się do nowych zasad i utrzymanie działalności.
Rynek nieruchomości komercyjnych – perspektywy na rok 2022 
Prognozy formułowane przez ekspertów wskazują, że nadchodzący rok nie tylko nie będzie okresem stagnacji, ale może się wręcz okazać punktem zwrotnym dla nieruchomości handlowych. Wynika to z faktu, że wielu inwestorów przeoczyło potencjał inwestycyjny oferowany przez parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, centra wyprzedażowe czy repozycjonowanie aktywów w celu wykreowania wartości poprzez ich alternatywne wykorzystanie.
Coraz większe zaufanie do rynku nieruchomości komercyjnych
Ponadto, aż 73% inwestorów spodziewa się zwiększenia swoich inwestycji w nieruchomości komercyjne w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dla porównania, w ubiegłym roku wskaźnik ten kształtował się zaledwie na poziomie 45%.
Jednym z czynników, który przyczynił się do odzyskania zaufania, jest fakt, że 74% inwestorów uważa, że ich aktywa osiągnęły dobre wyniki mimo pandemii COVID-19 w porównaniu z “przedpandemicznymi” latami. Co więcej, 72% inwestorów stwierdziło, że wyniki były nawet lepsze niż oczekiwali.
Jakie nieruchomości komercyjne powinny zyskiwać?
W jakie nieruchomości komercyjne inwestorzy zamierzają ulokować swój kapitał? Na czele listy nadal znajdują się nieruchomości logistyczne i magazynowe. Inwestorzy dostrzegają jednak potencjał wzrostu również w segmentach nieruchomości handlowych i biurowych, co wskazuje na nadzieję powrotu światowych gospodarek do “normalności”.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne
Zakup nieruchomości za gotówkę 
W nieruchomości komercyjne inwestuje się w zasadzie w identyczny sposób, jak w mieszkania kupione na wynajem. Tyle tylko, że zamiast lokatorów, mamy działający punkt handlowy, usługowy lub korporację – zależnie od rodzaju nieruchomości komercyjnej. Mało tego, eksperci od inwestycji na tym rynku twierdzą, iż nieruchomość przeznaczona pod działalność komercyjną może przynieść dużo większe i stabilniejsze zyski niż wynajmowanie mieszkania. Szacują oni, że stopa zwrotu kształtuje się w przedziale od 6% do 10%, a włożony kapitał średnio zwraca się już po kilkunastu latach.
Generalna zasada mówi, że rentowność nieruchomości to roczny dochód z najmu netto podzielony przez jej wartość razy 100. Dochód liczony jest jako przychód minus koszty. Przychodem jest czynsz podstawowy (stała ustalona kwota, waloryzowana o poziom inflacji, o ile zawarliśmy taką adnotację w umowie) oraz zmienny (czyli opłaty na poczet wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej). Dla właściciela kosztami są czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości i opata za grunt. Z kolei to po ilu latach zwróci się ulokowany kapitał, obliczymy, dzieląc zainwestowane środki przez roczny dochód z najmu.
Zakup nieruchomości przy pomocy kredytu i zastosowanie dźwigni finansowej
Jak doskonale wiadomo, zainwestowanie w nieruchomość komercyjną wiąże się jednak z większym wydatkiem niż zakup typowego mieszkania na wynajem. Tak więc, jeśli się okaże, że mamy niewystarczającą ilość środków na zakup nieruchomości, warto przemyśleć zaciągnięcie kredytu. Powszechnie uważa się, że zdobycie kredytu na lokal komercyjny jest dużo trudniejsze, aczkolwiek, jeśli przyszły inwestor zabezpieczy kredyt inną nieruchomością oraz ma stabilne dochody, nie powinno być zbyt dużych problemów z uzyskaniem pożyczki. Trzeba również wziąć pod uwagę fakt, że banki niechętnie kredytują zakup lokalu użytkowego przez osoby fizyczne, jednak nie jest to niemożliwe.
Oprócz standardowych dokumentów bank wymaga od potencjalnego właściciela przedstawienia biznesplanu. Specjaliści oceniają potencjał lokalu oraz rentowności inwestycji i na tej podstawie decydują, jak duże finansowanie możemy otrzymać. W praktyce, z kredytu z reguły możemy maksymalnie sfinansować do 80% wartości nieruchomości.
Co ważne, gdy w zakup lokalu komercyjnego chcą zainwestować osoby prowadzące działalność gospodarczą, muszą się one liczyć z wyższą marżą banku oraz innymi opłatami, jak choćby prowizją za udzielenie kredytu. Instytucje również bardzo dokładnie weryfikują sytuację finansową firmy. Najmniejsze szanse na uzyskanie pożyczki mają przedsiębiorstwa, które na rynku działają krótko i trudno jest przewidzieć stabilność ich obrotów; a także te, które w przeszłości zalegały z opłatami i podatkami. Okres kredytowania dla przedsiębiorców jest również niższy niż dla osób fizycznych. Banki najczęściej oferują pożyczkę na maksymalnie 20 lat.
Co więcej, to właśnie zakup nieruchomości komercyjnej z zastosowaniem dźwigni finansowej, czyli wsparciu kredytowym, uchodzi za dogodny sposób na zwiększenie roczne stopy zwrotu. Szacuje się, że z wykorzystaniem tego mechanizmu może wynieść ona nawet kilkanaście procent.
Przykład inwestycji ze wsparciem dźwigni finansowej
Jak to działa? Załóżmy, że inwestor, jako osoba fizyczna, dysponuje wkładem własnym w wysokości 6 milionów złotych w gotówce. Planuje on zakup nieruchomości komercyjnej o takiej wartości, za której wynajem może otrzymać miesięcznie 40 tysięcy złotych.
Transakcję może sfinansować w całości z własnych środków gotówkowych lub wspomagając się trzydziestoletnim kredytem hipotecznym z wkładem własnym na poziomie 20% (1,2 miliona złotych). Miesięczna rata kredytu wynosić będzie w tym przypadku około 26 tysięcy złotych. Przy finansowaniu inwestycji w nieruchomość komercyjną z własnych środków, roczna stopa zwrotu z inwestycji wyniesie nieco ponad 7%. Przy dźwigni finansowej na poziomie 80% – aż około 12%.
Ponadto, dzięki temu, zamiast jednej nieruchomości komercyjnej można nabyć dwa lub trzy o podobnym metrażu, w atrakcyjnej lokalizacji i pomimo wyższych wyższych odsetek kredytu, cieszyć się także znacznie bardziej satysfakcjonującymi zyskami z inwestycji.
Jednak zanim zdecydujemy się na wsparcie finansowe w postaci kredytu, trzeba najpierw dokładnie przeliczyć, czy inwestycja będzie przynosiła oczekiwane dochody oraz czy po opłaceniu raty będziemy mogli liczyć na zysk – jak to ma miejsce w powyższym przykładzie. Większość banków wnioski o kredyt na nieruchomości komercyjne traktuje indywidualnie, stąd warunki mogą znacznie się różnić w zależności od instytucji.
O czym należy pamiętać, aby zarobić?
Stan techniczny
Inwestując w nieruchomość komercyjną, musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na stan techniczny oraz lokalizację. Jest to istotne dla biznesu, jaki będzie w nabytym przez nas lokalu prowadzony. Lokum musi spełniać wszystkie normy dotyczące prowadzenia działalności, czyli między innymi: mieć odpowiednią wysokość sufitów, wytyczone drogi ewakuacyjne, drzwi pozwalające na przejazd osób niepełnosprawnych poruszających się na wózku oraz sprawną wentylację.
Lokalizacja? – zależy od przeznaczenia nieruchomości komercyjnej
Biurowce 
Lokalizacja jest tutaj zupełnie inaczej traktowanym aspektem. Wszystko zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości komercyjnej. W przypadku biurowców, ważny jest łatwy dojazd, duża dostępność miejsc parkingowych oraz umiejscowienie w “modnej” dzielnicy biznesowej. Trzeba mieć również na uwadze, że nie każdy lokal użytkowy mieszczący się na parterze będzie odpowiedni dla każdego rodzaju działalności. Pomieszczenie z przeszklonymi witrynami, przez które przechodnie mogą niemal zaglądać w ekran komputera, nie sprzyja koncentracji. W takich warunkach nie odnajdą się pracownicy oraz klienci biur rachunkowych albo kancelarii notarialnych. Natomiast jest to dobre miejsce na prowadzenie choćby biura podróży.
Lokale handlowe i usługowe
Atrakcyjna lokalizacja jest równie kluczowa w przypadku lokali handlowych i usługowych. Tutaj przed zakupem trzeba rozważyć takie kwestie, jak liczba ludzi, która codziennie przechodzi obok lokalu, liczba miejsc parkingowych w najbliższej okolicy, jakiego rodzaju lokale usługowe i sklepy znajdują w sąsiedztwie oraz czy witryny są równoległe do ulicy. Duży ruch w lokalu w połączeniu z wysoką jakością usług, powinien skutkować długofalową umową i bardzo satysfakcjonującymi oraz systematycznymi wpływami z najmu. Lokalizację warto tutaj także rozważyć pod kątem rodzaju biznesu, jaki według nas powinien tam zaistnieć. Rozpiętość branż jest bardzo szeroka 0 od popularnych sieci spożywczych, aptek, salonów fryzjerskich i kosmetycznych, sklepów i warsztatów usługowych po gabinety stomatologiczne.
Hotele
W przypadku usług hotelarskich sprawa wygląda prosto – im bardziej atrakcyjne turystycznie miejsce, tym większy potencjalny zysk. Chyba że w grę wchodzi hotel konferencyjny, wtedy należy poszukiwać jak najbardziej atrakcyjnej lokalizacji pod kątem biznesowym, czyli w grę powinny wchodzić centra dużych miast, w pobliżu dzielnic wypełnionych biurowcami.
Nieruchomości logistyczne i magazynowe
W przypadku magazynów i hal produkcyjnych lokalizacja jest najmniej istotna. Tutaj dla najemcy liczy się jak największa powierzchnia za jak najniższy koszt i odpowiedni stan techniczny.
Czy zatem inwestowanie w nieruchomości komercyjne pozwala dobrze zarobić? 
Zdecydowanie tak. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne uchodzi za lokatę kapitału pozwalającą na osiąganie ponadprzeciętnych stóp zwrotu, a dodatkowo umożliwiającą generowanie dochodu pasywnego. Kluczem do sukcesu jest tutaj nabycie odpowiedniej nieruchomości.
Jeśli tylko uda nam się znaleźć taką w atrakcyjnej dla danego rodzaju nieruchomości komercyjnej lokalizacji oraz w odpowiednim stanie technicznym, nasza inwestycja powinna naprawdę szybko zacząć przynosić zyski – zwłaszcza jeśli zdecydujemy się tutaj na zakup z zastosowaniem dźwigni finansowej i czynsz będzie wyraźnie przewyższał ratę kredytu.
