Czym jest dzierżawa i jak na niej zarabiać?

132

Umowa dzierżawy jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, chociaż największe znaczenie dla jej treści będą miały ustalenia poczynione pomiędzy stronami umowy. Zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów mogą one właściwie dowolnie ukształtować zawierany stosunek prawny, o ile nie sprzeciwia się on zasadom współżycia społecznego ani przepisom prawa. Na czym więc tak naprawdę polega dzierżawa i czym się charakteryzuje tego typu umowa? Co można wydzierżawić, na jaki okres, kto może zawrzeć umowę dzierżawy i jak na niej zarabiać? Wszystkie te kwestie zostaną dokładnie omówione poniżej:

Dzierżawa – co to znaczy?

Dzierżawa to jeden z typów umów prawa cywilnego. Reguluje ją Kodeks cywilny w art. 693-709, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o najmie (art. 659-692). Dzierżawa należy do umów nazwanych, dwustronnie zobowiązujących, wzajemnych i konsensualnych (dochodzących do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron). Polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu od pożyczki) nie przenosi własności.

Zgodnie z zapisami w Kodeksie cywilnym: “Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. Jest to więc umowa nazwana, w której wskazane są uprawnienia i obowiązki stron. Ważną cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatność. Dzierżawca płaci czynsz, który może być rozliczany w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, albo oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Dzierżawa – strony umowy

Jak zaznaczono w przepisach Kodeksu cywilnego, stronami umowy dzierżawy są dzierżawca i wydzierżawiający. Może być nimi każdy podmiot: osoba fizyczna, prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku wydzierżawiającego musi być on właścicielem gruntu lub posiadaczem gruntu – samoistnym lub zależnym. Nie ma natomiast żadnych wymogów prawnych co do osoby mogącej zawrzeć umowę dzierżawy.

Przedmiot dzierżawy

Zgodnie z zapisami prawa przedmiotem dzierżawy mogą być:

  • Rzeczy ruchome
  • Nieruchomość
  • Części składowe nieruchomości
  • Inwentarz żywy
  • Prawo przynoszące pożytki – mogą być to rzeczy przynoszące pożytki naturalne – w tym płody rolne, mleko czy piasek; lub pożytki cywilne – jak czynsz.

Najczęściej umowa dzierżawy dotyczy gruntów rolnych, ale wydzierżawia się także: gospodarstwo rolne, obwody łowieckie, lasy czy przedsiębiorstwo. Można również dzierżawić prawa zbywalne, które nadają się do pobierania z nich pożytków – jak choćby znak towarowy.

Prawa i obowiązki dzierżawcy Podpisywanie umowy dzierżawy

Za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym odpowiedzialność ponosi dzierżawca. To on ma obowiązek dokonywania niezbędnych napraw. Zawierając umowę dzierżawy, każda z osób ją podpisująca ma prawa i obowiązki, których musi przestrzegać.

Prawa dzierżawcy

W przypadku dzierżawcy może on:

  • Używać przedmiotu dzierżawy
  • Pobierać pożytki z przedmiotu umowy
  • Żądać zwrotu kosztów przeznaczonych na zasiewy – tylko jeśli nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy
  • Żądać obniżenia czynszu dzierżawnego, jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.

Obowiązki dzierżawcy

Dzierżawca ma również obowiązki, których musi przestrzegać. Należą do nich:

  • Płacenie czynszu dzierżawy
  • Wykonywanie swoich praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
  • Dokonywanie niezbędnych napraw, które są konieczne do zachowania przedmiotu dzierżawy w niepogorszonym stanie
  • Oddanie przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w niepogorszonym stanie.

Dodatkowo, dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Oprócz tego w sprawach nieuregulowanych odrębnie do dzierżawy stosuje się przepisy o najmie. Chodzi tu choćby o sytuację, gdy dzierżawca ulepszył dzierżawioną rzecz przed jej zbyciem. W tym wypadku art. 676 Kodeksu cywilnego precyzuje, że wydzierżawiający jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za ulepszenia. Jednak należy pamiętać, że o tym, za które ulepszenia dzierżawca może domagać się zapłaty, decyduje to, czy są one korzystne dla wydzierżawiającego.

Obowiązki wydzierżawiającego

Wydzierżawiający również ma określone w umowie obowiązki. Przede wszystkim musi on oddać dzierżawiącemu przedmiot dzierżawy w stanie zdatnym do umówionego lub zgodnego z właściwościami i przeznaczeniem użytku. Dodatkowo, w przypadku, gdy rzecz będąca przedmiotem umowy dzierżawy uległa zniszczeniu z winy wydzierżawiającego, musi on ją przywrócić do stanu poprzedniego.

Ile trwa umowa dzierżawy?

To, ile trwa umowa dzierżawy, zależy od tego, czy zostanie zawarta na czas określony czy nieokreślony. Jeśli dzierżawa trwa dłużej niż 30 lat, to po tym okresie przyjmuje się, że jest zawartą na czas nieokreślony. Natomiast, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas ściśle określony, to po prostu kończy się ona wraz z terminem wskazanym w umowie. Od tej reguły jest jednak pewien wyjątek, nazywany milczącym przedłużeniem umowy dzierżawy. Polega ono na tym, że umowa może trwać po przekroczeniu terminu umowy, jeśli za zgodą wydzierżawiającego dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy.

Zakończenie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może zakończyć się:

  • Za porozumieniem stron
  • Poprzez wypowiedzenie z zachowaniem terminów umownych – w przypadku ich braku, obowiązują terminy ustawowe, gdy chodzi o umowę dzierżawy zawartą na czas nieokreślony. Obecnie wynoszą one sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego, a w przypadku dzierżawy gruntów rolnych – jeden rok
  • Poprzez wypowiedzenie z zachowaniem terminów umownych, gdy mamy do czynienia z umową dzierżawy zawartą na czas określony
  • Poprzez rozwiązanie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Dzieje się tak, gdy dzierżawca nie płaci czynszu przez minimum dwa pełne okresy płatności lub gdy czynsz jest rozliczany rocznie – ze zwłoką trwającą ponad trzy miesiące. Wydzierżawiający musi uprzedzić wcześniej dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Natychmiastowe zerwanie umowy dzierżawy

Dzierżawa może być natomiast rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym, gdy:

  • Występuje zwłoka w płatności za czynsz
  • Występują wady przedmiotu dzierżawy
  • Przedmiot dzierżawy został oddany do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego
  • Przedmiot dzierżawy jest używany w sposób sprzeczny z umową czy przeznaczeniem, a także gdy jest zaniedbywany do tego stopnia, że jest narażony na utratę lub uszkodzenie.

Forma umowy dzierżawy

Umowę dzierżawy można zawrzeć w dowolnej formie – pisemnej, aktu notarialnego, ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jednak od tej zasady istnieją pewne wyjątki. Warto wiedzieć, że zawierając umowę dzierżawy bez formy pisemnej, w przypadku gdy trwa ona dłużej niż rok, to zgodnie z praktyką sądową traktowana jest ona jako zawarta na czas nieokreślony. Dlatego też umowa dzierżawy na dłużej niż rok powinna być zawarta w formie pisemnej.

Dodatkowo, wyjątki dotyczące zawarcia umowy dzierżawy, obowiązują także gdy:

  • Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi
  • Jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, to umowa jej dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną.

Dzierżawa a najem – różnice

Pobieranie pożytków

Charakter umowy najmu oraz umowy dzierżawy jest bardzo podobny, co potwierdzają same przepisy – do umowy dzierżawy w sprawach nieuregulowanych ustawą należy stosować przepisy dotyczące najmu. W obu przypadkach przedsiębiorca wynajmujący rzecz albo ją wydzierżawiający jest zobowiązany do zapłaty czynszu. Podstawowa różnica pomiędzy umową najmu a umową dzierżawy polega na możliwości pobieraniu pożytków – w przypadku umowy dzierżawy wydzierżawiający ma prawo zarówno do używania rzeczy, jak i do pobierania pożytków pochodzących z tej rzeczy.

Maksymalny czas trwania umowy

Co więcej, najem i dzierżawa różnią się między sobą maksymalnym czasem trwania. Jedna z ważniejszych różnic między najmem i dzierżawą dotyczy maksymalnego czasu, na jaki można zawrzeć umowę na czas oznaczony. Wielu osobom przy najmie nieruchomości zależy na tym, żeby czas trwania umowy był jak najdłuższy, bo chcą sobie zagwarantować możliwość długiego korzystania z niej, przede wszystkim w związku z prowadzeniem na niej działalności gospodarczej. Nie chcą, bo po kilku latach umowa została im wypowiedziana. Lepsza jest tu umowa dzierżawy, ponieważ można ją zawrzeć nawet na 30 lat. Umową zawarta na dłużej przekształca się po 30 latach w umowę na czas nieokreślony. Co ważne, nie można tej zasady obejść wpisując do umowy, że po 30 latach ulega ona przedłużeniu na kolejny okres.

Z kolei, jeśli umowa najmu nie jest zawierana między przedsiębiorcami (żadna ze stron nie jest przedsiębiorcą albo przedsiębiorcą jest tylko jedna ze stron umowy) – to umowę można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Gdyby umowę zawarto na dłuższy czas, to po upływie 10 lat należałoby ją traktować jako umowę na czas nieokreślony. W przypadku umowy najmu można ją zawrzeć na 30 lat tylko wtedy, gdy po obu stronach umowy występują przedsiębiorcy. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieokreślony.

Możliwość obniżenia czynszu

Najem i dzierżawa różnią się także regulacją dotyczącą możliwości obniżenia czynszu. W przepisach o dzierżawie znajduje się przepis (art. 700 Kodeksu cywilnego) pozwalający na obniżenie czynszu dzierżawy. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Analogicznego przepisu nie ma w przypadku umowy najmu.

Jak zarabiać na dzierżawie?

Wielu rolników ma problem polegający na posiadaniu niskiej jakości gruntów rolnych, z których pomimo dopłat nie uzyskują oni pożytków. Czy w takiej sytuacji mogą się oni spróbować wydzierżawić działkę? Jak najbardziej. Bardzo popularnym rozwiązaniem jest obecnie dzierżawa gruntu pod budowę farm fotowoltaicznych. Właściciel działki zapewnia sobie w ten sposób stały, gwarantowany dochód, na poziomie od 8 do 10 tysięcy złotych od hektara w skali roku. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments