Rynek czystej energii słonecznej w Polsce od dwóch lat przeżywa istny boom. Pod koniec roku 2020 w naszym kraju działało 3936 megawatów instalacji PV, czyli o 200% więcej niż w 2019. Panele i farmy fotowoltaiczne wytwarzają bezpieczną i lokalnie produkowaną energię. Mają kilka zalet, z których najważniejsze to względy ekologiczne – troska o czystsze powietrze, oraz ekonomiczne – wciąż rosnące ceny prądu, a nawet dofinansowania ze strony rządu na taką instalację.
W efekcie coraz popularniejsze staje się produkowanie “zielonej” energii przy pomocy słońca na szerszą skalę i przekazywanie jej do sieci energetycznej. Produkowana na farmach fotowoltaicznych energia sprzedawana jest przez inwestorów do sieci i dalej dystrybuowana do indywidualnych odbiorców. Odpowiednio skonfigurowana farma, która charakteryzuje się sprzyjającym położeniem pod kątem nasłonecznienia, jest w stanie przynieść inwestorowi spory zysk.
Co jednak w przypadku, w którym inwestor pragnący uruchomić farmę fotowoltaiczną na gruncie, nie posiada odpowiedniej do tego celu działki? Wówczas z pomocą przychodzi jej dzierżawa. Na takie rozwiązanie najczęściej decydują się rolnicy, którzy mogą w ten sposób zagospodarować nieużytki rolne. Czy jest to opłacalne? Ile można na dzierżawie działki w tym celu zarobić? Czym muszą się cechować grunty, aby można było je przeznaczyć pod dzierżawę fotowoltaiczną? Na co uważać przy podpisywaniu umowy o dzierżawę? Na te pytania odpowiedzi zostaną udzielone poniżej:
Jaka działka nadaje się na farmę fotowoltaiczną?
Podstawowe warunki
Farmy fotowoltaiczne buduje się na niezalesionych, otwartych terenach z możliwie najlepszym dostępem do światła i jak najwyższym stopniem średniego rocznego nasłonecznienia. Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę musi zatem opierać się o konkretne wymagania, jakie inwestor stawia przed właścicielem działki. Oznacza to, iż po pierwsze działka, która zainteresuje inwestora farm fotowoltaicznych, nie może być zabudowana, ani porośnięta krzakami czy drzewami. Wymagana jest także klasa gruntów IV, V lub VI. Pod budowę elektrowni słonecznej nadają się również nieużytki. Jeśli dla danego terenu istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, w planie musi być zapis o przeznaczeniu przedmiotowej działki pod zabudowę fotowoltaiczną.
Istotne jest też, aby teren leżał poza obszarami chronionymi, takimi jak Natura 2000 czy parki krajobrazowe. Nie może także znajdować się na terenach zagrożonych powodzią. Oprócz tego wpływ na atrakcyjność działki pod tym względem ma jej bliskość do linii SN (linii średniego napięcia) lub do GPZ (Głównego Punktu Zasilającego), ponieważ inwestor może podłączyć do nich farmę w celu wprowadzenia wytworzonego prądu do sieci operatora. Duża odległość do punktu przyłączenia znacznie podnosi koszt realizacji inwestycji, tym samym obniżając jej opłacalność. Poza tym, działka nie może być zbyt mała. Minimalna wymagana powierzchnia wynosi 2 hektary.
Im lepsze przygotowanie gruntu, tym wyższy zarobek
Warto zatem w miarę możliwości przygotować grunt według wskazanych wyżej wytycznych, zanim udostępni się go do oceny potencjalnym inwestorom. Uregulowanie stanu prawnego działki oraz aspektów związanych z planem zagospodarowania przestrzennego należą wręcz w takiej sytuacji do konieczności, jeśli chcemy dobrze zarobić na dzierżawie tego terenu pod farmę fotowoltaiczną.
Ile można zarobić na dzierżawie działki pod farmy fotowoltaiczne?
Oczywiście istotna jest też kwota zarobku z dzierżawy gruntu pod instalację fotowoltaiczną. Za jedną dzierżawę atrakcyjnej działki można otrzymać od 8 do 10 tysięcy złotych od hektara, ale w skali roku. Daje to stały dochód miesięczny na poziomie około 830 PLN od hektara. Wiąże się z tym jednak konieczność poniesienia konkretnych opłat publiczno-prawnych wynikających z realizacji inwestycji, czyli przygotowanie działki pod instalację fotowoltaiczną wraz z załatwieniem wszystkich formalności w urzędzie gminy.
Zazwyczaj czynsz dzierżawny naliczany jest od momentu rozpoczęcia budowy i płatny z góry za cały rok. Inwestor ponosi również wszystkie opłaty publiczno-prawne wynikające z realizacji inwestycji. Wydzierżawiając grunty pod budowę farm fotowoltaicznych, właściciel terenu zapewnia więc sobie stały, gwarantowany dochód.
Dzierżawa działki pod farmy fotowoltaiczne – na jakie zapisy w umowie zwrócić szczególną uwagę?
Nawet jeżeli firma działająca w branży fotowoltaicznej, która planuje dzierżawę gruntu pod budowę farmy, zaproponuje właścicielowi działki bardzo atrakcyjną ofertę cenową, nie powinien on pochopnie podpisywać umowy. Istnieje bowiem wiele pułapek, których konsekwencje mogą okazać się niezwykle negatywne dla interesów właściciela gruntu. Jakie zapisy w umowie o dzierżawę powinny podlegać szczególnej kontroli ze strony właściciela gruntów?
Określenie przedmiotu dzierżawy 
Po pierwsze, należy jasno określić przedmiot dzierżawy, czyli za jaką powierzchnię płaci najemca. Bardzo częstym naruszeniem ze strony inwestora są zapisy, że opłata będzie uiszczana jedynie od powierzchni efektywnie wykorzystywanej, czyli powierzchni realnie zajętej pod użytkowanie, a nie od całości działki. Ma to na celu znaczne obniżenie płaconego czynszu. Należy zatem dążyć, aby w umowie jasno określona została powierzchnia, za wynajęcie której właściciel działki otrzyma pieniądze. Warto nadmienić również, że często inwestycja zlokalizowana jest na środku działki, tworząc kliny bądź inne utrudnienia w produkcji rolnej, które nie są objęte czynszem.
Czynsz dzierżawny
Najważniejszą kwestią poruszaną przy podpisywaniu umowy są oczywiście finanse, czyli czy inwestycja jest opłacalna dla posiadacza działki i najemcy. Określenie w umowie kwoty netto/brutto czy waluty (PLN) to podstawa. Należy jednak zwrócić także uwagę na kilka innych kwestii. Mowa tu choćby o klauzuli waloryzacyjnej, czyli uwzględnieniu stopy inflacji. Nominalna stawka czynszu, która zapisana zostanie w umowie za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat nie będzie warta tyle samo co obecnie. Ponadto należy określić, od kiedy najemca zaczyna płacić właścicielowi działki. Częstymi naruszeniami w umowie są zapisy, iż opłaty z tytułu dzierżawy pojawiają się dopiero w momencie wybudowania i uruchomienia farmy fotowoltaicznej, a dodatkowo terminy rozpoczęcia oraz zakończenia prac nie są określone.
Przy takim zapisie do tego czasu posiadacz działki nie będzie otrzymywał zapłaty za dzierżawę. Inwestor bardzo rzadko sam proponuje czynsz wraz z chwilą podpisania umowy. Należy zatem starać się o zapis o płatności czynszu od razu albo zastrzec sobie prawo do korzystania z nieruchomości, choćby na cele produkcji rolnej, do momentu rozpoczęcia budowy paneli słonecznych – z uregulowaną kwestią rozliczenia wartości utraconych płodów.
Koszty i opłaty
Kluczową opłatę stanowi tu podatek od nieruchomości lub podatek rolny. Mimo, iż nakaz podatkowy wystawiany jest na właściciela gruntu, należy w umowie zaznaczyć, iż inwestor będzie zwracał mu kwotę jego równowartości. W kwestii podatków należy zauważyć, że zmiana użytkowania gruntów (już nie jako grunt rolny) znacznie podniesie stawkę podatków. Podpisując umowę na budowę elektrowni fotowoltaicznej na swoim gruncie, należy mieć świadomość, że w związku z tym mogą pojawić się nowe opłaty administracyjne oraz opłaty dziś jeszcze nieznane, ale mogące wystąpić w przyszłości. Dlatego w umowie powinien znaleźć się wyraźny zapis, że to dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty wszelkich należności publicznoprawnych związanych z inwestycją.
Rozwiązanie umowy
Niezwykle istotną częścią umowy z punktu widzenia posiadacza działki są zapisy dotyczące możliwości jej rozwiązania. Umowy, które zawierane są na czas określony, wypowiedzieć można jedynie na warunkach w niej wymienionych. Podpisując umowę z inwestorem, powinniśmy zabiegać o wpisanie do niej możliwości jej wcześniejszego rozwiązania w kilku sytuacjach, takich jak: korzystanie z gruntu na cele inne niż umówione, nieterminowe rozpoczęcie inwestycji, czy zaprzestanie płacenia zarówno czynszu lub należności publicznoprawnych przez najemcę. W ostatnim wymienionym przypadku należy dokładnie sprawdzić, jak długo inwestor może nie uiszczać opłat, aby rozpocząć procedurę wypowiedzenia oraz czy zapisy umowy nie stanowią warunku uprzedniego wezwania do zapłaty.
Demontaż instalacji po zakończeniu dzierżawy
Często decydując się na dzierżawę długoterminową gruntów pod budowę farm fotowoltaicznych nie wybiegamy w daleką przyszłość i nie myślimy o demontażu instalacji. Niestety jest to błąd, który może nas dużo kosztować. Już w dniu podpisania umowy powinniśmy nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia paneli fotowoltaicznych wraz z wszelką infrastrukturą, na jego koszt. Często praktykowanym zapisem, nadużywanym przez dzierżawców jest, że uprzątnie on teren jedynie w przypadku gdy upłynie okres, na jaki została zawarta umowa (oznacza to, że w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania, choćby z powodu niepłacenia czynszu inwestor nie ma już takiego obowiązku). Dlatego najlepszym dla właściciela działki wyjściem byłoby zabezpieczenie finansowe przyszłego demontażu.
Konsultacja z prawnikiem rekomendowana
Decyzja, którą podjęliśmy zawierając umowę, musi być przemyślana i rozważna, ponieważ związani zostaniemy nią przez kilkadziesiąt lat – umowa najczęściej podpisywana jest na 29 lat, ale okres ten jest w istocie dłuższy, ponieważ umowa dzierżawy poprzedzona jest umową przedwstępną, której celem jest rezerwacja gruntu przez inwestora. W najlepszym interesie właściciela gruntu leży więc to, aby przed podpisaniem umowy skonsultował on jej brzmienie z prawnikiem. Jeżeli zapisy w porozumieniu będą niekorzystne dla właściciela działki, jego problemy z dzierżawcą mogą się przenieść na kolejne pokolenia.
Czy zatem warto zdecydować się na dzierżawę działki pod farmy fotowoltaiczne?
Fotowoltaika na gruncie w ostatnim czasie wprost szalenie zyskuje na popularności. Szczególnie wśród inwestorów planujących w jej zakresie duże przedsięwzięcia. Farmy fotowoltaiczne stanowią coraz bardziej intratne źródło dochodu i wszystko wskazuje na to, że trend ten będzie się rozwijał. Osoby posiadające grunty, które mogłyby spełniać wymagania firm inwestujących w wielkopowierzchniowe farmy słoneczne czeka zatem szansa na zapewnienie sobie stałego, dodatkowego dochodu, który w zależności od cech indywidualnych działki może wynosić nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie.
Dzierżawa działki pod fotowoltaikę, jak każde tego typu przedsięwzięcie, wymaga jednak poświęcenia należytej uwagi, szczególnie na etapie sporządzania umowy pomiędzy właścicielem gruntu i jego przyszłym dzierżawcą. Nie zmienia to faktu, że przy odpowiednim zabezpieczeniu warunków inwestycji dla obu stron, farma fotowoltaiczna będzie z całą pewnością generować satysfakcjonujący dochód zarówno dla dzierżawcy, jak i posiadacza działki.
