Na grudniowym, ostatnim w 2021 roku, posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej ponownie podwyższyła stopy procentowe. Była to już trzecia z rzędu podwyżka stóp procentowych w Polsce. W tej chwili stopa referencyjna wynosi 1,75%, co oznacza, że jest ona obecnie najwyższa od początku marca 2015 roku, gdy obniżono ją (jeszcze za poprzedniej kadencji Rady Polityki Pieniężnej) z 2% do 1,5%.
Warto dodać, iż tamtym okresie, według danych Narodowego Banku Polskiego, długoterminowy kredyt mieszkaniowy na 4,1%. To o 1,7 punktu procentowego więcej niż jeszcze w październiku 2021 roku w polskich bankach.
Należy tutaj przypomnieć, że gros kredytów hipotecznych udzielonych w ostatnich latach bazuje na zmiennym oprocentowaniu. Jest ono oparte na stawkach WIBOR 3M i 6M – na które wysokość stopy referencyjnej przekłada się w sposób bezpośredni – powiększonych o marżę stałą w okresie kredytowania. Ostatnie zmiany kredytobiorcy więc boleśnie odczuli w swoich portfelach i budżetach domowych. W praktyce przeciętna wysokość równej raty kredytu na 400 tysięcy złotych na okres 25 lat wzrosła tej jesieni o ponad 550 złotych.
Jak duże obciążenie dla domowego budżetu powinien stanowić kredyt na mieszkanie? Jak powinna wyglądać relacja dochodu do raty, aby nasze domowe finanse były stosunkowo bezpieczne? O jakich aspektach jeszcze należy pamiętać, aby nasz budżet domowy nie był zagrożony pomimo zmiennego oprocentowania kredytu? Te kwestie zostaną przeanalizowane poniżej:
Jaka rata kredytu uchodzi za bezpieczne obciążenie dla budżetu domowego? 
Zwykle zaciągając kredyt hipoteczny zwracamy uwagę na to, który bank da nam największą kwotę, jak szybko załatwimy formalności, na ile atrakcyjne jest oprocentowanie czy ile wynosi prowizja. W efekcie, nie martwimy się wysokością samej raty, ponieważ zakładamy, że z czasem będziemy zarabiać więcej. Ponadto, staramy się uzyskać tak dużą kwotę, na jaką tylko zgodzi się bank.
Wskaźnik DTI
Takie podejście niestety nie jest ani odrobinę słuszne czy bezpieczne. Kluczowym aspektem powinna tutaj być relacja raty kredytu w stosunku do osiąganych przez nas dochodów. Istnieje nawet specjalny wskaźnik, który do tego służy. Nosi on nazwę DTI – czyli z angielskiego Debt to Income. Co bardzo ważne, DTI nie odnosi się wyłącznie do zadłużenia aktualnie zaciągniętego, ale do wszystkich aktualnych zobowiązań kredytowych.
Poziom wskaźnika DTI określa się bardzo prosto – zwyczajnie dzieli się zsumowane raty kredytów przez osiągane przez nas miesięczne dochody netto. W ten sposób uzyskujemy procentowy udział zobowiązań kredytowych w naszym domowym budżecie. Przykładowo: jeśli ktoś zarabia 4 tysiące złotych netto, a rata jego kredytu wynosi 1500 PLN, to wskaźnik DTI w tym przypadku wynosi 0,375 czyli 37,5%.
Rekomendowana wysokość wskaźnika DTI
Ile powinien wynosić bezpieczny dla naszego budżetu domowego wskaźnik DTI? Najczęściej za bezpieczne uznaje się raty kredytu, gdzie wysokość zobowiązań nie przekracza ⅓ naszych zarobków. W praktyce, wiele osób uznaje jednak nawet 50% wysokości raty za absolutne maksimum, do którego kredyt jest jeszcze bezpieczny.
W praktyce więc, przy aktualnych stopach procentowych, “czysta” rata nowego kredytu na mieszkanie – czyli obciążenie pozbawione dodatków takich jak choćby składki ubezpieczeniowe – opartego na wskaźniku WIBOR 3M, na 25 lat, w wysokości 300 tysięcy złotych będzie wynosić około 1750 PLN. Jak zatem widzimy minimalne comiesięczne dochody w naszym budżecie domowym powinny tutaj wynosić 3500 złotych netto.
Lepiej jednak, aby ich wartość wynosiła minimum 5 tysięcy PLN netto, ponieważ wskaźnik DTI w wysokości 50% może okazać się obecnie po prostu zbyt ryzykowny. Dlaczego? Wystarczy zwrócić uwagę na obecną wysokość inflacji i wypowiedzi ekonomistów na temat potencjalnych dalszych podwyżek stóp procentowych, o czym przekonamy się poniżej:
Oprocentowanie kredytu a wysoka inflacja 
Czy rosnąca inflacja, czyli spadek siły nabywczej pieniądza, sprawia że łatwiej nam spłacać kredyt? Niestety nie, ponieważ jego kwota w takiej sytuacji zazwyczaj rośnie. Jak już zostało wspomniane, niemal wszystkie długoterminowe kredyty hipoteczne udzielone w ostatnich latach w Polsce bazują na zmiennym oprocentowaniu. A dlaczego Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe w ostatnim kwartale tego roku trzy razy z rzędu? Właśnie ze względu na galopującą, rekordową w XXI wieku inflację. W praktyce, jak można było przeczytać we wstępie, raty kredytów większości Polaków w ostatnich miesiącach poszły w górę o kilkaset złotych.
Rekordowa sprzedaż kredytów
Obowiązujące przez ponad rok niemal zerowe stopy procentowe w naszym kraju, zwiększające zdolność kredytową, przyczyniły się do dużego wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych. W praktyce od sierpnia 2020 do końca lipca 2021 banki w Polsce udzieliły ich za 82 miliardy złotych, co jest absolutnym rekordem.
Problemy kredytobiorców
Wiele osób w naszym kraju kompletnie zignorowało fakt, że w niedalekiej przyszłości stopy procentowe powinny ulec podniesieniu i zaciągnęli kredyty przy wskaźniku DTI osiągającym wysokość 50% lub nawet większą. Po decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, do których doszło jesienią, tacy kredytobiorcy mają poważny problem. Prawdopodobnie dziś – o ile ich zarobki w czasie ostatniego roku wyraźnie nie wzrosły – raty kredytu na mieszkanie stanowią zbyt duże obciążenie dla ich domowego budżetu. W efekcie, albo mają problem z ich terminowym spłacaniem, albo ich poziom życia musiał ulec pogorszeniu.
Będzie tylko gorzej 
Co gorsza, wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku sytuacja dla kredytobiorców będzie jeszcze trudniejsza. Eksperci z Polskiego Instytutu Ekonomicznego są w zasadzie przekonani, że cykl podwyżek stóp procentowych jeszcze nie dobiegł końca. Według ekspertów cykl zacieśniania będzie kontynuowany przez cały pierwszy kwartał 2022.
W efekcie, spodziewają się oni wzrostu stóp procentowych NBP przynajmniej do 3%. Wynika to z bardzo wysokiej wartości wskaźnika inflacji, którą w najbliższych miesiącach niezwykle trudno będzie obniżyć do okolic 3,5% – a tyle właśnie wynosi maksymalne dopuszczalne pasmo wahań dla celu inflacyjnego Narodowego Banku Polskiego.
Kredyt na mieszkanie a utrata pracy
Odpowiednia relacja między ratą kredytu na mieszkanie a dochodami w budżecie domowym jest bardzo istotna ze względu na jeszcze jedną, dość trudną i niefortunną sytuację. Rata kredytu nie może być zbyt dużym obciążeniem dla naszego budżetu domowego z powodu ryzyka wystąpienia czarnego scenariusza, którego nie da się przewidzieć, lecz nie można go w 100% wykluczyć. Najpopularniejszą sytuacją tego typu jest oczywiście utrata pracy. Jak doskonale wiadomo, nie zawsze udaje się błyskawicznie znaleźć nowe zatrudnienie.
Finansowa poduszka bezpieczeństwa
Kredyt na mieszkanie nie może stanowić zbyt dużego obciążenia dla budżetu domowego, bowiem oprócz opłacania raty kredytu powinniśmy co miesiąc odkładać co miesiąc pewną kwotę z naszych dochodów na finansową poduszkę bezpieczeństwa. To właśnie taki fundusz awaryjny ma za zadanie uchronić nasze finanse od kompletnej katastrofy w przypadku wystąpienia czarnego scenariusza. 
Jeśli więc zdarzy się sytuacja, iż stracimy pracę, środki na comiesięczne spłacanie naszego kredytu powinny pochodzić z tego źródła. Tylko to pozwoli uniknąć kłopotów z zadłużeniem, czyli zazwyczaj postępowania windykacyjnego i komorniczego. Właśnie dlatego należy co miesiąc przekazywać środki na oba te cele, a kredyt na mieszkanie absolutnie nie ma prawa stanowić zbyt dużego obciążenia dla naszego budżetu domowego. Więcej na temat finansowej poduszki bezpieczeństwa przeczytasz tutaj.
