Istnieje wiele możliwości inwestowania w nieruchomości. Na ogół jednak wymagają one zaangażowania dużych nakładów kapitałowych. Zupełnie inaczej działają REITy, które są rodzajem funduszy inwestycyjnych jednoznacznie związanych z nieruchomościami. Aktualnie można na całym świecie zaobserwować zwiększone zainteresowanie nimi ze strony ekspertów związanych z rynkiem nieruchomości, firm na nim działających, a także indywidualnych inwestorów. Okazuje się nawet, że obecnie zaangażowanych kapitałowo w REITy – pośrednio lub bezpośrednio – jest ponad 70 milionów Amerykanów.
Co dokładnie kryje się pod tą enigmatyczną nazwą? Jak efektywnie inwestować w REITy? Czy są one uregulowane i dostępne w Polsce? Przekonamy się poniżej:
REITy – co to?
REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to w dużym uproszczeniu fundusz inwestujący w nieruchomości komercyjne. W Polsce REITy nazywa się Spółkami Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN). Trzeba przyznać, że nazwa ta dobrze odzwierciedla ich istotę. REITy działają bowiem w formie spółek akcyjnych lub funduszy, notowanych na giełdzie. Inwestują one na rynku nieruchomości, a ich celem jest osiągnięcie i wypłacenie zysków z najmu akcjonariuszom. REITy nazywa się również Firmami Inwestującymi w Najem Nieruchomości (FINN), co również oddaje istotę ich działania. Mało tego, ze względu na swoją specyficzną strukturę, są one zwolnione z podatku CIT. Dochody te są więc opodatkowane tylko raz, na poziomie dywidendy.
Historia REITów
Historia REITów sięga 1960 roku. Pierwszy tego typu fundusz powstał właśnie w USA. Z punktu widzenia inwestorów udziały w takich spółkach są stosunkowo bezpieczne w porównaniu do akcji innych firm notowanych na giełdzie, ponieważ dywidendy są zabezpieczone stałymi przepływami pieniężnymi z czynszów. Powyższy fakt oraz prostota całego modelu biznesowego spowodowały, że REITy szybko rozprzestrzeniły się poza USA (najpierw do Australii i Holandii) i zdobyły popularność w wielu rozwiniętych gospodarkach.
REITy obecnie 
Dziś REITy funkcjonują w ponad 40 krajach świata i stały się ważnym ogniwem w procesie finansowania inwestycji w nieruchomości na całym świecie. W samych Stanach Zjednoczonych w ciągu ostatnich 50 lat ich kapitalizacja wzrosła tysiąc razy z 1,5 miliarda dolarów (wartość z 1971 roku) do 1,5 biliona USD (wartość tego rynku z września 2021). Ponadto, indeks FTSE Nareit All Equity REITs Index, w którego skład wchodzą wszystkie REITy w USA, w ciągu ostatnich 25 lat osiągnął całkowitą stopę zwrotu w wysokości 1225%, co daje średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 10,9%. To znacznie lepszy wynik niż w przypadku amerykańskiego indeksu giełdowego S&P 500. Co więcej, stopa dywidendy w przypadku przeciętnego REITu wynosi 4,33%, co oznacza, że roczna dywidenda przypadająca na jedną akcję wynosi 4,33% jej rynkowej ceny.
Rodzaje REITów
REITy podstawowo dzielą się na:
- Retail REITs – fundusze inwestujące w galerie handlowe
- Office REITs – fundusze inwestujące w powierzchnię biurową
- Residential REITs – fundusze inwestujące w mieszkanie na wynajem
- Hospitality REITs – fundusze inwestujące w duże ośrodki wypoczynkowe
- Industrial REITs – przestrzenie przemysłowe, w tym powierzchnie magazynowe lub przygotowywane pod produkcję
- Healthcare REITs – fundusze inwestujące w szpitale i domy spokojnej starości.
REITy w Polsce
Niestety, pomimo upływu 32 lat od transformacji ustrojowej, REITy wciąż nie zdobyły odpowiedniej popularności w Polsce. Przyczyny takiego stanu rzeczy należy upatrywać w braku odpowiednich ram instytucjonalno-prawnych dla funkcjonowania tego typu spółek. O potrzebie uchwalenia w Polsce ustawy, która regulowałaby powyższe kwestie, mówiło się co najmniej od 2013 roku. Postulowały to środowiska eksperckie związane z rynkiem nieruchomości, firmy działające na tym rynku, a nawet przedstawiciele władz Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.
Projekt ustawy
Wydawało się, że przełom nastąpił w 2016 roku, kiedy Ministerstwo Finansów po raz pierwszy przedstawiło projekt Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Zgodnie z projektem ustawy, aby spółka posiadała status FINN, musi ona spełnić szereg warunków:
- Być zawiązana na czas nieokreślony
- Uzyskiwać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych
- Posiadać kapitał zakładowy w wysokości nie mniejszej niż 50 milionów złotych
- Wypłacać akcjonariuszom dywidendę w wysokości minimum 90% osiąganego zysku.
Po spełnieniu powyższych warunków, taka spółka mogłaby korzystać z szeregu ulg podatkowych. Sam projekt ustawy trafił jednak do “sejmowej zamrażarki” i nie był dalej procedowany.
Wznowienie prac nad uregulowaniem REITów
Brak woli politycznej do pracy nad ustawą oraz późniejsza pandemia COVID-19 sprawiła, że sprawa ustawy o FINN wróciła dopiero w bieżącym roku. Tym razem sprawą zajęło się Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Zapowiedziało ono powołanie specjalnego zespołu do prac nad nowym prawem oraz przedstawienie projektu ustawy do końca roku. Na temat pomysłu stworzenia odpowiednich regulacji dla spółek inwestujących w najem nieruchomości pozytywnie wypowiadali się także przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego i Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.
Wszystko zatem wskazuje na to, że w niedalekiej przyszłości doczekamy się w Polsce odpowiednich regulacji prawnych i popularyzacji REITów. Na tę chwilę nie wiadomo jednak, czy w ich obszarze działalności, oprócz nieruchomości komercyjnych i biurowych, znajdą się również te z sektora mieszkaniowego. Wątpliwości w tej kwestii ma między innymi rząd oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Jak inwestować w REITy?
Generowanie dochodu z REITów
Istnieją generalnie trzy źródła zysków funduszy REIT:
- Dywidenda wypracowywana na bazie pozyskiwanych czynszów
- Dochody ze sprzedaży nieruchomości portfelowych
- Zwroty z kapitału (z odpisów amortyzacyjnych).
Dzięki temu REITy generują stałe strumienie wartości dla akcjonariuszy, a ich udziały stanowią ważną część portfeli inwestycyjnych wielu inwestorów instytucjonalnych oraz dużych inwestorów indywidualnych.
Kolejną ogromną zaletą REITów – oprócz niskiego progu wejścia w inwestycję oraz braku obciążenia podatkiem CIT – jest płynność tego rynku. Instrument tego typu można kupić i sprzedać w ciągu zaledwie kilku chwil – w przeciwieństwie do posiadanej fizycznej nieruchomości.
REITy notowane na giełdzie
Podstawowo w REITy można zainwestować oczywiście poprzez zakup ich akcji. Wielu inwestorów decyduje się w ten sposób lokować kapitał na rynku amerykańskim, który jest oczywiście w tym segmencie zdecydowanie największy. Najpopularniejsze amerykańskie REITy to między innymi: Public Storage, Crown Castle International Corp, American Tower Corp czy Equity Resident.
Fundusze ETF na REITy 
Co ciekawe, w REITy można zainwestować także poprzez fundusze ETF. To ciekawa alternatywa dla osób, które chciałyby zainwestować w więcej niż jeden REIT, bez zakupu każdego z nich po kolei. Decydując się na inwestycje w fundusze ETF, inwestor staje się posiadaczem całego portfela spółek inwestujących na rynku nieruchomości, a więc w pewnym stopniu ogranicza ryzyko inwestycyjne. Fundusze ETF oczywiście pozwalają na łatwą dywersyfikację portfela. Są oparte na wybranym indeksie REITów, który z kolei jest tworzony w taki sposób, żeby inwestycja była jak najbardziej opłacalna.
Dzięki funduszom ETF bez problemu można zainwestować w REIT-y notowane na rynkach zagranicznych, które inwestują w nieruchomości na całym świecie. Największym funduszem ETF na REITy jest Vanguard Real Estate ETF, który odwzorowuje indeks MSCI US REIT Index. W przypadku tego indeksu średnioroczna stopa zwrotu wyniosła do tej pory 12,77%. Wyżej wspomniany indeks odzwierciedla wyniki 151 REITów notowanych w Stanach Zjednoczonych.
Podsumowanie
REITy mogą stanowić naprawdę bardzo interesującą pozycję w portfelu długoterminowym każdego inwestora. Są one wyjątkowo atrakcyjne z wielu powodów. Po pierwsze, ze względu na bardzo korzystne dla inwestora dane historyczne tego rynku. Po drugie, ponieważ generują one dochód pasywny – inwestorzy co miesiąc otrzymują dywidendę, stanowiącą zysk REITu z inwestycji w nieruchomości.
Co więcej, nie wymagają one dużych nakładów kapitałowych, cechują się dużą płynnością, zwalniają z podatku CIT, a przy tym niosą za sobą korzyści związane z inwestowaniem w nieruchomości, czyli w pierwszej kolejności uchodzą za bardzo perspektywiczny i bezpieczny dla inwestora rynek, cieszący się powszechnym zaufaniem.
Pozostaje tylko mieć nadzieję, że w niedalekiej przyszłości REITy zaczną być notowane również na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, ponieważ na ten moment można inwestować jedynie w podmioty i fundusze ETF z innych rynków, które są notowane na zagranicznych parkietach – w największej ilości na amerykańskim. Oczywiście, trzeba zatem uzyskać do nich dostęp i liczyć się z opłacaniem prowizji związanych z handlem na zagranicznych giełdach.
