W najnowszym odcinku programu “Kawa z Agentem” Amanda Postolska – założycielka i CEO RS Estate omawia projekt ustawy, która ma ograniczyć zakup hurtowy mieszkań przez zagraniczne fundusze inwestycyjne.
Poruszony zostaje również temat nowych przepisów dotyczących budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
6% podatku od hurtowego zakupu mieszkań
Znamy już szczegóły projektu o ograniczeniu hurtowego zakupu mieszkań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wysłało bowiem do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów projekt ustawy ograniczającej możliwość kupowania mieszkań przez między innymi zagraniczne fundusze inwestycyjne. Projekt ten nie jest jednak finalny i na pewno będzie jeszcze poprawiany.
Projekt ustawy o ograniczeniu w nabywaniu lokali stanowi odpowiedź na problem hurtowych zakupów mieszkań, które mogą ograniczać możliwość zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych przez obywateli.
Celem tego rozwiązania jest ograniczenie hurtowego kupowania mieszkań bez względu na to, czy kupującym jest instytucja czy osoba prywatna. W tym celu zaproponowano wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie kolejnego mieszkania, a także ograniczenia w nabywaniu mieszkań ponad określony limit.
Ograniczenie hurtowego skupu mieszkań będzie dotyczyło każdego kolejnego mieszkania powyżej piątego. Aby nie podlegać reżimowi ustawy, będzie można nabyć lokal mieszkalny raz na 12 miesięcy. Każde kolejne mieszkanie w danym roku będzie oznaczało konieczność zapłaty 6% podatku PCC.
Wyłączenia w projekcie ustawy
Ograniczenie w nabywaniu mieszkań nie będzie jednak dotyczyło dziedziczenia, darowizny, wejścia w posiadanie lokalu wskutek wyroku sądowego czy odwróconej hipoteki. Nie obejmuje ono także przyjęcia mieszkania za rentę dożywotnią dla właściciela.
Co istotne, ustawa nie obejmie również nabycia domów jednorodzinnych, co oznacza, że nadal będzie można je kupować bez ograniczeń.
Krytyczne opinie ekspertów
Zdaniem ekspertów, ta propozycja rządu to nic innego, jak populizm. Od ograniczenia ilości kupowanych mieszkań, lokali bowiem nie przybędzie. Deweloperzy uważają, że potrzeby mieszkaniowe obywateli ograniczają przede wszystkim wysoko oprocentowane kredyty.
Co więcej, warto zauważyć, że zakupy funduszy inwestycyjnych stanowią absolutnie marginalny odsetek transakcji na rynku nieruchomości. Zdecydowanie częściej kilka mieszkań w ciągu roku nabywają prywatni inwestorzy.
Przepisy przeciwko patodeweloperce w negocjacjach
Ministerstwo Rozwoju i Technologii szykuje zmiany przepisów dotyczących budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Resort zadeklarował otwartość na uwagi ze strony społecznej. W najbliższym tygodniu zakończone zostanie przyjmowanie propozycji do planowanych rozwiązań prawnych.
W odpowiedzi, deweloperzy chcą doprecyzowania i uporządkowania obecnego stanu prawnego. Spodziewają się oni jednak, że przepisy będą sprzyjać rozwojowi mieszkalnictwa w Polsce, ale też jednocześnie służyć firmom budującym mieszkania. Bez tej równowagi naprawa rynku mieszkaniowego będzie niemożliwa.
Warto dodać, że część z przedstawionych do tej pory przez resort rozwoju i technologii propozycji stanowi realizację postulatów branży budowlanej. Mowa tu między innymi o wprowadzeniu zmian w zakresie obliczania współczynnika intensywności zabudowy. Dziś bowiem powierzchnia balkonów i tarasów projektowana jest kosztem powierzchni mieszkalnej.
Jakie zmiany budzą obawy deweloperów?
Niektóre z proponowanych rozwiązań wymagają jednak dopracowania. Obawy budzi na przykład pomysł zwiększenia minimalnej odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki z obecnych 4 metrów do 6 metrów.
Wiele firm nabywało bowiem tereny, na których można było realizować inwestycję zgodnie z obowiązującymi dotychczas przepisami. Zmiana minimalnej odległości może natomiast oznaczać całkowity brak możliwości wykorzystania tych działek, co odbije się na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań.
Obawy budzi również propozycja minimalnej wielkości lokali użytkowych. Ograniczenie to, według przedstawicieli branży, nie powinno mieć zastosowania do lokali znajdujących się w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż odbiorcom indywidualnym – tak zwane condohotele.
W pakiecie regulacji zwalczających patodeweloperkę można znaleźć także zmiany w przepisach technicznych zwiększające nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych. Do innych zmian należą natomiast prace nad placami zabaw dla dzieci, których powierzchnia i wyposażenie mają być z góry określone. Przewiduje się także zapewnienie na placach i skwerach co najmniej 20% terenów zielonych.
Ramy planowania zmian
Ministerstwo Rozwoju i Technologii określiło również ramy planowania zmian, w których mieści się nowelizacja ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki.
Zmiany mają polegać między innymi na:
- Wprowadzeniu wymogu przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytkowania
- Zmianie sposobu obliczania sposobu zabudowy (do zabudowy nie będzie już się wliczała powierzchnia balkonu)
- Zwiększeniu komfortu mieszkańców zmagających się z niedogodnościami wynikających z małych odległości pomiędzy budynkami, małą powierzchnią balkonu czy utrudnieniami w skomunikowaniu z przestrzenią publiczną
Zapraszam do samodzielnego zapoznania się z całym nagraniem, znajduje się ono poniżej.
